Как известно, льготная ипотека 2020-го года спровоцировала рост спроса на рынке недвижимости, и, как следствие, обернулась существенным ростом цены за квадратный метр площади. Средняя стоимость за «квадрат» в среднем повысилась на 19%, при этом в регионах страны явно проявился дисбаланс на рынке жилья: не хватает доступных вариантов квартир, либо предлагается неликвидная недвижимость.
На фоне роста цен и постепенного уменьшения средней площади квартир в новостройках, наблюдающегося в последние десятилетия, для семей – в особенности, многодетных, - частный дом видится доступным и комфортным решением, поскольку средняя стоимость квадратного метра в малоэтажке ниже при равенстве по площади. Таким образом, задача государства – простимулировать развитие частного домостроения доступными методами.
В проекте стратегии развития строительной отрасли России до 2035 года предлагается распространить проектное финансирование, которое сегодня применяется для строительства МКД, на комплексную малоэтажную застройку, арендные дома и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Напомним, что применение эскроу-счетов предполагает трехстороннюю договоренность между банком, застройщиком и покупателем. Средства зачисляются на специальный счет, и строительная компания получает доступ к финансам только по выполнении оговоренных работ и подтверждении этого факта. Предполагается, что таким образом покупатель получает защиту от потери финансов в случае с недобросовестным застройщиком, а сам застройщик обеспечивает новые перспективы для привлечения денежных средств и реализации производственного потенциала.
По оценкам экспертов, введение системы эскроу-счетов сможет увеличить объем предложения на рынке малоэтажного жилья на начальном этапе примерно на 15–20%, и уже в ближайшие три года в год будет вводиться до 50 млн кв. метров малоэтажного жилья.
Мы попросили вице-президента Союза сельских строителей России Владимира Ивановича Бондаренко прокомментировать инициативу и ответить на вопрос: насколько востребованной видится система эксроу-счетов в малоэтажном строительстве, и можно ли сегодня спрогнозировать эффект от её реализации?
Владимир Иванович БОНДАРЕНКО, Союз сельских строителей России, вице-президент:
«Полагаю, что система призвана решить проблемы, связанные с долевым участием в строительстве – исключить недобросовестность со стороны застройщика, ограничив его способность распоряжаться финансами дольщика на свое усмотрение. Все платежи происходят через эскроу-счета. Однако, у меня складывается впечатление, что ряд вопросов на государственном уровне так или иначе решается в пользу банков, а не в пользу людей, нуждающихся в жилье. Дополнительная финансовая нагрузка при этом ложится на потребителя.
Это подобно проблеме субсидирования ипотечных кредитов, которое подается как благотворительность, а на деле банк выставляет определенный размер на кредит по процентной ставке, где государство несколько процентов берет на себя. Но за счет чего реализуется субсидирование? За счет бюджетных средств, которые на деле – деньги граждан. Люди не всегда «домысливают» до конечного результата.
Что касается механизма экскроу-счетов – это та же самая «фишка».
В банк поступили средства, он контролирует, когда жилье будет готово, но деньги не попадают застройщику сразу, они "работают" в банке, приносят прибыль банку. Человек, который нуждается в жилье, берет в том же банке кредит, и получается, что он эти счета обслуживает своими процентами, переплачивает банку. Застройщик также вынужден брать кредит, либо брать взаймы строительные материалы, это увеличивает затратный механизм при строительстве, у нас же задача – снизить затраты, чтобы цена на жилье стала доступнее. Механизм финансовый очень сложный во всем, что касается строительства, это многоступенчатая технология. Надо заранее решить вопросы по земле, коммуникациям, строительным и отделочным материалам. Целая цепь предварительных затрат для застройщика присутствует.
Помимо предлагаемых эскроу-счетов, во всем мире давно есть испытанные варианты финансирования стройки – это накопительные финансовые системы. Они везде, в любых странах, где есть проблемы какие-то по обеспечению граждан жильем, успешно применяются. В Казахстане, к примеру, относительно недавно начали применять подобную схему.
Деньги в накопительном фонде выходят из банковского оборота, аккумулируются на счете - там, где нет банковского желания «поработать» с этими деньгами. Возможно, стоит просто доработать Закон о жилищных накопительных кооперативах, потому что при его создании законодатели допустили достаточно много стратегических ошибок, и обсудить возможность создания народного накопительного банка России, где банк не занимался бы коммерцией, а выполнял лишь функции оператора и контроля?
Пока же попытки до тонкостей разобраться в вопросе новых механизмов строительства приводят к мысли о том, что мы получим новый механизм наживы для банков».
26.01.2021
