Перспективы малоэтажного жилищного строительства в городе и на селе

С. А. МЫТАРЕВ, президент Союза сельских строителей России,
руководитель комиссии Общественного совета Минстроя России по строительству на сельских территориях

Одним из факторов, усиливающих демографический кризис в стране, эксперты называют ухудшение условий жизни россиян в связи с лавинным повышением плотности расселения на единицу городской территории, в 5-6 раз превышающей аналогичный показатель за рубежом.

На 1 января 2018 года площадь всех населенных пунктов России занимает 1,1% территории страны, или 19 млн. гектаров (в Европе 6-18%), при этом уже сегодня 75% населения живет в городах, земли сельскохозяйственного назначения составляли 22% от всей территории Российской Федерации ^[1].

Расселение населения по территории страны характеризуется высокой степенью неравномерности (рисунок 1). По этой причине в отдаленных районах образовались малонаселенные территории, выведено из оборота и не возделывается большое количество продуктивных земель, нуждающихся в комплексном обустройстве и заселении.

Высокая неравномерность сложившегося пространственного расселения по территории страны является значительной государственной проблемой. При средней плотности населения 8 человек на 1 км² плотность расселения на территории от Урала до Дальнего Востока составляет менее одного человека на 1 км², в то время как в соседних (сопредельных) государствах – 300 человек на 1 км². Это обусловило экспансию соседей на обезлюдевшие земли, что представляет угрозу целостности страны и приносит значительный ущерб ее экономике.

Урбанизация, сопровождаемая многоэтажным строительством, несмотря на то что она стала одной из ключевых негативных проблем XXI века во всем мире, продолжает оставаться главным направлением современного градостроительного развития нашей страны – более половины нового жилищного строительства выполняется в виде многоквартирных многоэтажных домов.

Многоэтажная застройка характеризуется интенсивным использованием территорий жилых образований, большой скученностью населения и высокой концентрацией социальных, экологических и транспортных проблем.

В то же время массовая малоэтажная жилая застройка, как существующих городских и сельских населенных пунктов, так и новых территорий, имеет все преимущества по сравнению с многоэтажной – как наиболее комфортная, здоровая, гармонирующая с окружающей средой, ресурсосберегающая и экономичная.

«В целом индивидуальное жилищное строительство для домохозяйств существенно экономичнее, так как легко регулируется долей собственного трудового участия и позволяет исходить из идеи «растущего дома». Сегодня в стране насчитывается около 40 млн. зарегистрированных и не прошедших регистрации загородных объектов городских жителей. На ближайшие несколько лет строительство усадебного, дачного, в том числе сезонного жилища, имеет все основания стать одной из основных форм улучшения жилищных условий. Появятся хорошие перспективы перевода сбережений граждан, составляющих десятки триллионов рублей, в инвестиции. Качественное индивидуальное строительство и преобразуемая среда обитания могут стать насущным инвестиционным вложением для многих миллионов домохозяйств».^[3]

Такая застройка пригодна для городов любых категорий, в том числе в условиях реконструкции для пригородных и сельских территорий, а также территорий со сложным рельефом, высокой сейсмичностью и слабыми грунтами.

В сельском хозяйстве страны занято более 20% трудоспособного населения (таблица 1)^[4]. По оценкам Института социальных и кадровых проблем агробизнеса системы ДПО Минсельхоза России, дефицит работников в сельском хозяйстве составляет 1,5 млн. человек, при этом около 0,5 млн. человек – нехватка работников массовых профессий: операторов машинного доения, механизаторов.

Из выпускников почти 60 аграрных вузов страны на село прибывает всего от 2 до 18 процентов (по разным специальностям). Дефицит трудоспособного населения в отдаленных (депрессивных) сельских районах является одной из острейших проблем этих территорий.

Решение этих проблем напрямую связано с приоритетным развитием капитального строительства на селе. По данным социологических обследований, половина жителей села нуждается в улучшении жилищных условий, а среди молодежи – 70%, что является убедительным свидетельством необходимости безотлагательного развития массового малоэтажного жилищного строительства на сельских территориях.

В то же время среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников в сельском хозяйстве на 40% ниже средней зарплаты по стране (таблица 2).

Себестоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых помещений в сельской местности и в малых городах составляет около 40 тыс. рублей (таблица 3), соответственно коэффициент доступности жилых помещений для сельских территорий равен 9, что втрое выше среднего коэффициента по стране.

Национальным проектом «Жилье и городская среда» в его последней редакции, утвержденной 24 декабря 2018 года, предусмотрено увеличение объема городского жилищного строительства к 2024 году не менее чем до 120 млн. м² в год.

Объем ввода жилья в многоквартирных дома должен вырасти с 42,9 млн. м² в 2018 году до 80 млн. м² к 2024 году, то есть почти вдвое. Каким образом за пять лет предполагается достичь двойного увеличения индустриального жилищного строительства в условиях, когда последние четыре года ввод жилья устойчиво снижается и переход на новые условия финансирования застройщиков заведомо приведет к еще большему его падению, не совсем пока ясно, но задача поставлена.

В национальном проекте прямо не указан источник появления в 2024 году недостающих 40 млн. м², но по контексту можно предположить, что это количество жилья построят сами российские граждане. Российская служба государственной статистики (Росстат) такое жилье определяет как «жилые дома, построенные населением за счет собственных и привлеченных средств», а Градостроительный кодекс – как «объекты индивидуального жилищного строительства».

Таким образом, предполагается, что треть запланированного жилья построят граждане в виде частных домов в малых и средних городах, пригородах крупных городов и в сельской местности.

И такие ожидания вполне могут оправдаться, так как для достижения плановых показателей к 2024 году рост индивидуального жилищного строительства за пять лет должен составить всего 19 процентов: в 2018 году население уже построило себе жилье общей площадью 32,4 млн. м², что составило 42,9 процента от всего ввода жилья по стране.

Динамика ввода в действие жилых домов, построенных населением за счет собственных и привлеченных средств ^[5]

По данным социологического обследования ВЦИОМ, проведенного в 2018 году по заказу АО «ДОМ.РФ», общий спрос населения на индивидуальное жилищное строительство в пятилетней перспективе составляет 3 млн. домов, или 450 млн. м², и почти каждое четвертое домохозяйство (25%) планирует построить индивидуальный жилой дом для постоянного проживания.

Уже сегодня такое стремление людей имеет фактическое подтверждение: на окраине города Кемерово строится фактически город-спутник «Лесная Поляна», входящий в число пилотных проектов, поддерживаемых Минстроем России.

Возводятся малоэтажные отдельно стоящие жилые дома, малоэтажные дома блокированной застройки и многоэтажные многоквартирные дома (4-7 этажей).

Малоэтажные дома блокированной застройки строятся в нескольких вариантах: № 1 – площадь блока до 89 м² без встроенного гаража (есть место на наземной парковке), № 2 – площадь блока до 120 м² со встроенным гаражом, № 3 – площадь блока до 180 м² со встроенным гаражом. Наибольший спрос – на блоки № 1.

Таким образом, в настоящее время почти половина жилья в стране вводится индивидуальными застройщиками, причем эта доля в течение 18 лет остается неизменной, несмотря на все финансовые кризисы и санкции, и каждая третья семья связывает свои надежды на улучшение жилищных условий со строительством собственного индивидуального дома.

Понимание этого обстоятельства особенно важно на современном этапе развития страны, когда интенсивный этап жилищного строительства в России завершается, а во многих регионах уже закончен: в городах практически не осталось свободных площадок под строительство с готовыми инженерными коммуникациями ни под комплексную, ни под точечную застройку.

Россия по всем объективным условиям в настоящее время готова к началу субурбанизации – процессу системного развития новых территорий в целях жилищного и гражданского строительства на городских и сельских территориях.

«Необходима подготовка нормативного и проектного обеспечения развития городов, поселений в форме систем расселения и агломераций, имеющих развитую пространственную структуру. Земли поселений, с учетом планируемого до 2024 года ввода 700-750 млн. кв. метров жилья и сопутствующей инфраструктуры должны, быть увеличены с нынешних 1,17% от территории страны в 19.9 млн. га до 1,25-1,29% для размещения 1,2-1,3 млрд. кв. м в ближайшее десятилетие. Это потребует подготовки стратегий пространственного развития регионов, предусматривающих места для жилищного строительства преимущественно на территориях расширенных агломераций на землях небольших городов и сельских поселений».^[6]  

Структура новых российских населенных пунктов должна содействовать социальному общению и взаимодействию и облегчать увязку институциональных, коммерческих и жилищных аспектов. Основная идея компактного, зеленого и здорового населенного пункта состоит в создании самообеспечиваемой общины, в которой, в отличие от «спального» района, будут созданы широкие возможности для трудоустройства на местных предприятиях, в бытовых службах, школах, учреждениях здравоохранения и промышленности.

Дальнейшее развитие населенных пунктов страны должно быть основано на концепции компактных поселений или районов с комбинированной застройкой, в основном малоэтажной.

Надо отметить, что руководство страны эту проблему хорошо понимает и предпринимает важные действия для ее решения.

Еще в 2008 году Президент России Дмитрий Медведев на заседании Президиума Совета при Президенте России по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике сказал следующее:

«За счет чего можно нарастить эти недостающие 80 миллионов квадратных метров (ежегодного ввода жилья. – Прим. автора)? Ответ кроется в изменении самой стратегии жилищного строительства с опорой на наиболее массового потребителя на рынке жилья, то есть на граждан со средним доходом. И здесь самый перспективный путь – это расширение индивидуального жилищного строительства.

…напомню, что в Соединенных Штатах Америки, Канаде, Великобритании, других странах от 70 до 90 процентов жилого фонда составляют индивидуальные жилые дома. А у нас в стране с ее богатейшими земельными ресурсами 77 процентов наших граждан ютятся в многоквартирных домах.

Кроме того, совершенно очевидно, что свой дом и земля – это важнейший признак принадлежности к среднему классу, и, по данным социологов, именно этот критерий выделяет сегодня большинство опрошенных граждан.

У собственников жилого дома принципиально другое отношение и к жилью, и к благоустройству прилегающей территории. У них, прямо скажем, другая психология жизни, ведущая, кстати, и к росту их экономической и социальной активности.

Нужно сделать три вещи:

во-первых, нужны земельные ресурсы;

во-вторых, крупные заводы для серийного выпуска домов, производство современных и недорогих строительных материалов;

в-третьих, комплексное инфраструктурное обустройство территорий застройки».

К сожалению, тогда хорошие намерения руководства практического продолжения не имели.

Совсем недавно, в 2019 году, Президент Российской Федерации В. В. Путин
поручил Правительству совместно с Банком России (поручение Пр-294, п. 5б) обеспечить создание финансовых инструментов, в том числе кредитных, для поддержки индивидуального жилищного строительства.

Во исполнение этого поручения Минстрой России подготовил и направил в Правительство проект «Программы развития индивидуального жилищного строительства в Российской Федерации», в которой предусматривается выделение значительных бюджетных инвестиций для целей «повышения доступности и качества жилья для граждан Российской Федерации за счет развития индивидуального жилищного строительства и создания финансовых инструментов, в том числе кредитных, для поддержки ИЖС».

И если, как ожидается, эта программа будет утверждена в статусе государственной, она может стать фактически первым практическим шагом к изменению парадигмы жилищного строительства в городе и на селе.

 «Архитектура и строительство» № 1(155) 2020

^[1] Росстат. Сведения о наличии и распределении земель по категориям и формам собственности (на 1 января 2018 года).

^[2] Доклад Всемирного Банка «Россия. Изменение экономической географии», отчет № 62905-RU, июнь 2011.

^[3] А. С. Кривов, председатель подкомитета по градостроительству и архитектуре Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства, генеральный директор ЗАО «Национальный градостроительный институт», академик Международной академии архитектуры.

^[4] Здесь и далее – Сельское хозяйство, охота и охотничье хозяйство, лесоводство в России. 2015. Статистический сборник. Росстат. Москва.

^[5] Росстат: ввод в действие жилых домов в Российской Федерации.

^[6] Резолюция заседания Комитета Торгово-промышленной палаты Российской Федерации по предпринимательству в сфере строительства от 26 марта 2019 г.