О том, почему важно согласовать строительство дома на ранних стадиях и какие сложности могут возникнуть при оформлении прав собственности, порталу SECTORMEDIA.ru рассказал юрист и директор МФЦ электронных услуг Илья Васильчук.
Строительство начинается с фундамента, в том числе и правового, уверены юристы и советуют задуматься об оформлении документов еще до постройки дома. С вопросом, как правильно оформить право собственности на индивидуальный жилой дом, редакция Издательского дома Сорокиной разбиралась вместе с директором Многофункционального центра электронных услуг «Единая правовая служба» Ильей Васильчуком.
Как известно, с 4 августа 2018 года в РФ отменено требование о необходимости получении разрешения на строительство или реконструкцию, а также разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию. В настоящее время действует уведомительный порядок начала и завершения строительства объектов индивидуального строительства и дачных домов. Однако государство оставило за собой право контроля безопасности индивидуального жилого строительства.
Проверяй и уведомляй
«Застройщик должен уведомить администрацию населенного пункта или города по месту нахождения объекта строительства о том, что намерен построить дом с такими-то характеристиками, – говорит Илья Васильчук. – В уведомлении о начале строительства нужно указать: на каком земельном участке будет проводиться стройка и каким будет пятно застройки. Вас должны уведомить приняли ли в администрации ваше заявление. Дальше работники администрации будут смотреть, не нарушает ли ваша будущая постройка какие-либо градостроительные или другие нормы. После проверки представленных застройщиком документов ему направят уведомление о соответствии либо несоответствии объекта ИЖС (садового дома) установленным параметрам и допустимости (недопустимости) его размещения на земельном участке».
В случае получения положительного ответа следующий шаг – обратится к кадастровому инженеру для подготовки технического плана объекта ИЖС. Ближе к концу строительства потребуется подача еще одного уведомления об окончании строительства, срок рассмотрения уведомлений – 7 рабочих дней. Также необходимо получить от Администрации уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов и заплатить госпошлину в размере 350–2000 рублей.
Документы, которые нужно будет приложить к заявлению о регистрации прав собственности в Росреестр: паспорт и СНИЛС собственника, документы, подтверждающие право собственности на участок (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН), кадастровый паспорт участка и технический план объекта.
Очень часто граждане пропускают первый пункт согласования, однако согласование с администрацией необходимо, даже если будущий хозяин дома может самостоятельно разобраться в Земельном и Градостроительном кодексах и в совершенстве знает все строительные СНиПы и правила, убежден юрист. По словам Ильи Васильчука, сегодня государство или муниципальные служащие без ведома владельцев могут наложить на их участки какие-либо ограничения. Это происходит через процедуру публичных слушаний, но мало кто из граждан о них знает.
«Вспомним громкую историю с улицами Северными в Омске. Люди покупали там участки, строили дома – и лишь когда обращались за регистрацией прав на дом, выяснялось что 2/3 территории их участков находятся в зоне Т2, зоне инженерно-технических коммуникаций под дорогу, когда-то давно там планировали большую магистраль, – вспоминает Васильчук. – Строить жилой дом в этой зоне нельзя. При этом вокруг уже построены дома соседей и, на оставшейся части участка невозможно ничего возвести по противопожарным нормам – слишком близко к соседям. В итоге люди столкнулись с многолетней волокитой, через суды и публичные слушания сдвигая зону Т2 к дороге, чтобы легализовать свои постройки. Этот пример доказывает, что нюансы, связанные с землепользованием, планом застройки территории, с какими-то коммуникациями, о которых люди могут не знать, нужно прояснять до строительства».
Что и где можно строить?
Согласно Градостроительному кодексу, объект индивидуального жилищного строительства определяется как отдельно стоящий дом, имеющий не более трех надземных этажей и высотой не свыше 20 метров. Объект ИЖС состоит из жилых комнат и помещений дополнительного назначения и не предназначен для разделения на самостоятельные объекты недвижимого имущества (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ). «Поэтому индивидуальный жилой дом не может делиться на отдельные квартиры, а также вы не имеете права построить таунхаус, то есть объект блокированной жилой застройки. Несмотря на то, что у нас почти весь частный сектор, по сути, блокированные жилые дома, изначально в плане застройки территории Омска предусмотрены только земли под ИЖС. В правила землепользования и застройки блокированная жилая застройка не внесена, что до сих пор порождает много юридических проблем и судебных тяжб», – замечает Васильчук.
С января 2019 года стало легче оформить права собственности на дом, построенный на землях СНТ (садового некоммерческого товарищества).
«С дачами все стало значительно проще, – говорит Илья Васильчук. – Вместо 9 форм организаций осталось 2: СНТ и ОНТ (огородное некоммерческое товарищество). На землях СНТ теперь можно будет возводить жилые дома и оформлять права собственности на них по той же схеме, что и на землях под ИЖС». На территориях ОНТ теперь можно осуществлять лишь огородническую деятельность, но не строительство жилых домов.
При строительстве не стоит забывать о противопожарных нормах и СанПиНах, которые, кстати, тоже учитываются при согласовании строительства с администрацией. Постройки должны быть размещены на расстоянии не менее пяти метров от дорог и более трех метров от проезда на иные территории до объекта. Вспомогательные строения размещаются в глубине земельного участка, ближе всего к дороге необходимо располагать жилой дом. Расстояние от жилого дома до границы планируемого забора не менее 3 метров, а от хозяйственных строений до изгороди более 1 метра. Кроме того, стоит изучить нормы, препятствующие затемнению соседних земельных участков, в случае очень близкого расположения построек к их границам. Нарушение правил при строительстве может стать препятствием постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности и даже поводом для штрафов и сноса здания.
Самовольное строительство: что делать?
Строительство без согласования с властями считается самовольной постройкой (ст. 222 Гражданского кодекса РФ), и это до сих пор обычное явление среди граждан России.
«Теоретически во внесудебном порядке легализовать такую постройку невозможно, – говорит Илья Васильчук. – Однако суд – это дорогостоящее удовольствие, и ,чтобы не судиться, люди зачастую пытаются согласовать строительство уже после того, как оно закончилось, а некоторые после того, как прожили в самовольной постройке несколько лет. В законе есть перечень оснований для отказа в строительстве, отказать в согласовании только на основании того, что дом уже построен, вам не могут. Так что на текущий момент, если по земле все чисто и при возведении дома не нарушены строительные и градостроительные нормы, вы можете легализовать его во внесудебном порядке».
Сложности возникают, если нормы при строительстве все-таки были нарушены, в этом случае лучше обратится к юристам. Каждый дом индивидуален, и не всегда возможно оформить строение официально даже через суд. Поэтому, по мнению Ильи Васильчука, не стоит пренебрегать законодательными нормами и официальным согласованием строительства с администрацией, это может сэкономить много времени, денег и нервов частных застройщиков.
Читайте также
