Текущий год станет рекордным по количеству ипотечных сделок, однако уже скоро отрасли придется искать новые способы для поддержания спроса на первичном рынке и решения «квартирного вопроса» граждан. По мнению экспертов, России не уйти от развития арендного жилья, и пришло наконец время совершить не декларативный, а реальный поворот в этом направлении.
Есть ли жизнь после льготной ипотеки?
Этот год обещает стать рекордным по количеству выданных ипотечных кредитов. Однако 1 июля 2024 года заканчивается действие субсидированной ипотеки, и отрасли нужно быть готовой к тому, что данную меру поддержки не продлят. В этой связи у всех возникают риски: для исполнительной власти – срыв показателей по вводу жилья, для девелоперов – снижение набранных темпов строительства, для населения – невозможность решить жилищный вопрос.
«По разным экспертным оценкам, отмена субсидированной ипотеки повлечет снижение цен, вероятно на 5-7%, но одновременно приведет к падению почти в 2 раза строительства на первичном рынке. Это очень сложный этап, который предстоит в следующем году преодолеть, и мы все к нему должны подготовиться», - заявил Президент НОСТРОЙ Антон Глушков на пленарном заседании XIV Всероссийской конференции «Российский строительный комплекс: вызовы и возможности» в Санкт-Петербурге.
По его словам, самый очевидный вариант – плавно снижать объемы строительства. Однако это противоречит достижению цели по вводу 120 млн кв. м жилья для 5 млн российских семей ежегодно. А значит, «просто так замедлить темпы строительства не получится», напомнил Председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов, который предложил, не дожидаясь «дня икс», искать механизмы и предлагать их для рассмотрения в Минстрое.
Из аварийного – в арендное
На фоне резкого увеличения стоимости квадратного метра и сокращения потенциальных покупателей жилья в собственность, у государства только один реальный выход – сделать серьезный (и не декларативный, а фактический) разворот в сторону строительства арендного жилья. В этом уверен вице-президент НОСТРОЙ Аркадий Чернецкий. Однако застройщики не мотивированы сегодня возводить такую недвижимость – «им гораздо выгоднее быстро построить и быстро продать, чем построить и потом 20 лет отбивать вложенные деньги», отметил спикер. В то же время в большинстве развитых стран львиная доля жилья находится именно в аренде, а не в собственности у населения. Именно за этой системой будущее, главное – создать эффективную экономическую модель. Например, можно строить наемную недвижимость на средства, предназначенные для расселения аварийного жилого фонда, заявил Чернецкий.
«Государство, решая проблему расселения аварийного жилья, не обязано решать проблемы граждан в принципе – оно обязано обеспечить безопасность эксплуатации этого жилья и право человека жить под крышей. Но решать для человека, выселяемого из барака, вопрос шикарных новых квартир, которые бесплатно ему достаются, на мой взгляд, государство не обязано», - подчеркнул вице-президент НОСТРОЙ. По его словам, возведение такого жилья с передачей его в аренду переселенцам могло бы стать отправной точкой и помочь «откатать программу» развития строительства наемной недвижимости.
Эксперта поддержала заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлана Разворотнева, которая назвала возведение наемного жилья важной и перспективной задачей: «В Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года эта задача стоит, но пока мы, к сожалению, от Минстроя и Правительства не видим конкретных шагов. Хотя мы неизбежно к этому придем, потому что платежеспособность населения не растет, и доля тех людей, которые готовы купить квартиру в ипотеку, конечна». Она добавила, что можно также проработать механизм кооперативов и другие способы, как обеспечивать граждан жильем, кроме ипотечных кредитов.
Больше ИЖС – лучше демография
Говоря о том, в каких домах хотят жить россияне, президент Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ) Анвар Шамузафаров привел данные опросов, согласно которым большинство граждан предпочли бы индивидуальное жилье. Он подчеркнул, что частные дома строят, в основном, в малых городах и селах, а стоят они в 2-3 раза дешевле квартир в МКД. При этом средняя площадь вводимых в стране домов – около 150 «квадратов», тогда как квартир в многоэтажках – 48 кв.м. «Как мы можем заниматься улучшением демографии, если мы строим квартиры, в которых невозможно жениться и рожать детей? И зачем нам такое жилье, которое стоит баснословных денег, а развивать семьи в нем нельзя?» - обратился к аудитории Анвар Шамузафаров. Он добавил, что проблема – не в нехватке пригодных для жилищного строительства земель, о которой говорят коллеги, а в некорректной градостроительной политике, не позволяющей с умом использовать имеющиеся в стране огромные территории.
Кадры должны быть эффективнее, логистика – короче
В условиях удорожания строительных ресурсов, которое повлекло рост себестоимости «квадрата», задача №1 – повышать производительность труда. Тем более что сегодня Россия уступает многим странам мира, даже Беларуси, по этому показателю, подчеркнул председатель Комитета по строительству Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ» Марк Геллер.
В первую очередь, для роста эффективности труда нужно решить проблемы, связанные с нехваткой кадров и их квалификацией. Начинать нужно с образования – причем привлекать молодежь в отрасль надо еще со школы. Как отметил вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз, с учетом растущих объемов строительства в ближайшее время дефицит кадров в отрасли достигнет 1,5 млн человек. Плюс на фоне ослабления рубля российский рынок становится менее интересен для мигрантов, поэтому ставку нужно делать на собственные молодые кадры. В качестве примера эксперт рассказал о профориентационном проекте «Пазл», который с 2019 года реализуют НОСТРОЙ и Фонд поддержки талантливой молодежи «Будущие лидеры». В его рамках воспитанников детских домов 15-17 лет обучают рабочим специальностям, таким как каменщик, маляр, облицовщик-плиточник, сантехник, давая ребятам «путевку в жизнь» и популяризируя строительную профессию. Более 200 выпускников уже получили квалификацию и работают на стройплощадках.
В последние двадцать лет бизнес предпочитал активно пользоваться иностранной рабочей силой вместо того, чтобы помогать «выращивать» кадры внутри страны и заниматься производительностью труда. Однако сегодня строительным компаниям придется вовлекаться в этот процесс, добавил Президент НОСТРОЙ Антон Глушков.
Помимо производительности труда, снизить риски, связанные с ростом себестоимости, позволяет грамотная логистика поставки строительных материалов. Эксперт напомнил, что на долю стройматериалов приходится около 50% себестоимости практически любого проекта. Как раз сейчас НОСТРОЙ трансформирует Каталог импортозамещения, созданный для быстрого поиска отечественных аналогов импортной продукции, в реестр добросовестных производителей стройматериалов – электронный сервис, который не просто является «витриной» предложения на рынке, а позволяет подобрать продукт по оптимальной цене с учетом доставки.
Типовые решения в помощь
Помимо высококвалифицированных кадров, рост производительности труда дает развитие технологий. По мнению заместителя министра строительства и ЖКХ России Сергея Музыченко, будущее – за модульным строительством и типовым проектированием. Технология prefab, когда основные компоненты здания собираются на заводе, обеспечит высокое качество готового сооружения и сократит трудозатраты. Этот путь – самый перспективный, о чем свидетельствует мировая практика. Это же касается и проектно-сметной документации: по мнению чиновника, нужно уходить в типовые решения, которые будут в процессе применения развиваться, модернизироваться, но не создаваться с нуля.
Не так страшны админбарьеры, как некомпетентность участников
Также участники дискуссии обсудили вопросы ценообразования и технического регулирования в отрасли. Сергей Музыченко сообщил о том, что в третьем квартале этого года на ресурсно-индексный метод определения сметной стоимости строительства должны были перейти все субъекты РФ, однако пока это сделали только 49 регионов. Поэтому срок перехода на РИМ решили перенести на 1 квартал 2024 года.
Говоря о снижении нагрузки на бизнес, замглавы Минстроя подчеркнул, что с 2021 года удалось сократить количество административных процедур с 96 до 32. Однако в профессиональном сообществе считают, что на практике это не всегда позволяет реально сократить инвестиционно-строительный цикл. «Эффект, который достигается путем сокращения административных процедур законодательно, нивелируется компетенцией профессиональной среды. Поэтому я бы делал основной акцент не на административных барьерах, а на компетенции подрядных организаций, которым необходимо научиться пользоваться электронными сервисами», - пояснил Антон Глушков. Как считает руководитель НОСТРОЙ, именно повышение уровня знаний главных инженеров проектов и специалистов службы заказчика является стратегической задачей.
Все требования – в единый документ
По мнению Президента НОПРИЗ Анвара Шамузафарова, в последние двадцать лет значительно ухудшилась ситуация с нормативным регулированием в отрасли. Каждое ведомство выпускает собственные требования к проектам, которые зачастую не согласуются друг с другом. В итоге строительный бизнес при прохождении экспертизы попадает в тупик, потому что удовлетворить всем нормам невозможно, заявил Шамузафаров. По его мнению, снять эти противоречия позволит только возвращение к системе, при которой все требования различных служб и Министерств сводятся в единый общий документ, регламентирующий строительство.
Глава НОПРИЗ также указал на необходимость изменить подход к ценообразованию и еще на этапе проектирования просчитывать экономику объекта капитального строительства на весь срок его эксплуатации. С ним согласился Сергей Музыченко, который поддержал переход к оценке объекта на жизненном цикле, однако отметил, что просчитать затраты строительства на сто лет вперед – сложнейшая задача, и она потребует полной перестройки работы органов экспертизы, а также принятия множества новых нормативных актов.
Все материалы рубрики «Строительство»
19.09.2023
