Эксперты отмечают рост объемов строительства и предложения на фоне подавленного спроса.
Ситуация на первичном и вторичном рынках экономически развитых регионов изменилась после 21 сентября и еще более зависима от стимулирующих механизмов. О современных трендах и перспективах рынка недвижимости на примере уральского региона рассказали аналитики Российской гильдии риэлторов.
Михаил Хорьков, член комитета по аналитике Российской Гильдии Риэлторов:
- На рынке Екатеринбурга ключевой тенденцией осени 2022 года является рост объемов строительства и предложения на фоне подавленного спроса.
Объем жилья в стадии строительства находится на рекордно высоком уровне - более 3,6 млн. кв. м. Число нереализованных квартир на первичном рынке в конце октября 2022 превысило показатель в 37 тыс. и продолжило расти уже в ноябре.
Девелоперы продолжают выводить на рынок новые проекты, несмотря на то, что процесс восстановления спроса оказался сломлен. По предварительным данным аналитической платформы bnMAP.pro, число подписанных договоров долевого участия в строительстве в октябре 2022 года снизилось на треть по отношению к предыдущему месяцу. Падение к аналогичному периоду 2021 года - около 45%.
Пока у девелоперов остаются рычаги влияния на потенциальных покупателей. Льготная ипотека и программы субсидирования от застройщиков остаются важным фактором принятия решений, а реальные скидки по-прежнему работают.
Ксения Чернецкая, аттестованный РГР аналитик рынка недвижимости:
- Среди ключевых трендов на рынке первичной недвижимости Екатеринбурга можно назвать сокращение метражей в проектах, а также общую оптимизацию продукта, которая становится достаточно заметной у многих девелоперов.
Квартиры становятся меньше и эргономичнее, при этом спрос также смещается в сторону малометражного жилья. Даже те покупатели, которые были в поиске «семейных» квартир чаще предпочитают приобретать евроформат 2к, а не полноценные «трешки».
По данным аналитического сервиса «Объектив», осенью 2022 года максимально востребованными метражами на рынке новостроек Екатеринбурга были квартиры в 30-40 кв.м. и лоты в 50-60 кв.м., которые составили 22% и 16% соответственно от всего объема продаж сентября-октября 2022 года.
Интересной тенденцией в новых проектах становится «микс-формат» квартальной застройки, когда в рамках одного жилого комплекса девелопер выводит проекта разного класса – от упрощенного формата «стандарт» до домов «комфорт+».
В целом, фокус девелоперов смещен на проекты КРТ, и большая часть масштабных перспективных строек столицы Урала предполагает редевелопмент существующих промзонили локаций, занятых частными домами и ветхой застройкой.
Александра Омелюсик, сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости, г.Тюмень:
- Рынок девелопмента сегодня высоко конкурентный. Девелоперы занимаются переводом спроса на новый уровень: снижением ставок (субсидированная ипотека от застройщика), дисконтами. Сейчас некоторые застройщики ввели новый вид кредитования на покупку жилья — траншевая ипотека. При этом Центробанк траншевуюипотеку оценивает, как огромные риски для покупателей и для девелоперов. Также он негативно относится к субсидированной застройщиком ипотекой (нулевые ставки). В целом дает понять, что в будущем все так называемые «маркетинговые ходы» будут отменены. А в перспективе, так как ЦБ не даст уменьшить стоимость квадратного метра, у застройщиков может появится скрытый дисконт или цены останутся такие, как есть.
После 21 сентября рынок продавцов и покупателей находится в периоде «понятной стабильности». Покупатель обдуманно совершает сделки. Возникают много сомнений по поводу стабильности своего дохода в том числе также повлияла объявленная по стране частичная мобилизация.
Если говорить о прогнозах, то постепенно, несмотря на периоды активных действий СВО, рынок в течение каждого месяца будет восстанавливаться. В будущем можно предположить, что мобилизованные военнослужащие будут получать хороший доход и смогут решить вопросы о покупке жилья (взять ипотечный кредит), это изменит спрос в сторону повышения.
Кроме того, продажи смогут выйти на новый уровень посредством поддержки со стороны государства в строительной отрасли. «Ранее министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин заявил, что ввод жилья в эксплуатацию продолжает увеличиваться. 2023 год станет ключевым периодом в отрасли строительства, т.к. поставлена задача о вводе в эксплуатацию 90 миллионов квадратных метров жилья».
На мой взгляд, девелоперы до конца 2022 года снижать цены не станут, сейчас они к этому не готовы. Но и резкого увеличения цен также мы не будем наблюдать. Интерес к новостройкам будет всегда, пока действуют государственные программы.
В сравнении с ценами, которые сейчас предлагают девелоперы новостроек, для покупателей будет выгоднее приобретать вторичное жилье. А продавцы на рынке купли-продажи увеличат торг на менее ликвидные квартиры.
На мой взгляд, снижение цены на первичном рынке МКД может произойти в 1-2 квартале 2023 года. Но здесь все зависит от того, как быстро рыночная экономика сможет приспособиться к новым условиям.
Все материалы рубрики «Строительство»
24.11.2022
