Большие планы «малоэтажки»: в Российском союзе строителей обсудили перспективы развития ИЖС

Во Владимире состоялось расширенное заседание правления Российского союза строителей, посвященное внедрению современных технологий малоэтажного домостроения и новых ипотечных программ для индивидуального жилого строительства, в том числе на селе.


ИЖС ждет изменений


    Открывая мероприятие, президент РСС Владимир Яковлев отметил, что представителям строительной отрасли удалось убедить Правительство России в том, что индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) является наиболее желанным для большинства населения нашей страны, и поэтому в показатели национального проекта «Жилье и городская среда» должны быть внесены соответствующие изменения. Теперь доля ИЖС в нацпроекте составляет около 50 %, и ему начали уделять повышенное внимание на правительственном уровне. Уже работает программа сельской ипотеки, принято решение поддержать льготными ипотечными кредитами семьи с детьми, которые захотят построить себе дом.


    По словам замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, по итогам 1-го квартала 2021 года наблюдается существенный рост объема градостроительного потенциала земельных участков – это тот задел, который в течение года превращается в квадратные метры в стройке. Отчетливо видны тенденции, когда компании-застройщики вкладывают заработанные на льготной ипотеке средства в новые земельные участки и в развитие жилищного строительства.  В этой ситуации задача Минстроя России – помочь обеспечить участки, в том числе для комплексного развития территорий (КРТ), необходимой инженерной инфраструктурой. Также нужна соответствующая нормативная база.


DSC_6184.jpg


Банк типовых проектов


    В ближайшее время планируется запуск конкурса реальных энергоэффективных проектов для ИЖС, в ходе которого будут оцениваться самые лучшие архитектурные и технологические решения. По итогам конкурса будет сформирована библиотека типовых проектов ИЖС, чтобы покупатель, подрядчик, банк могли брать из нее проекты и понимать, сколько это стоит и какие технологии использованы. Это приведет к тому, что территории под ИЖС будут застраиваться не хозспособом – на них будут создаваться новые поселки с новым качеством среды. При этом нужно обеспечить возможность подвода опережающими темпами инфраструктуры и дорог. Задача Минстроя России – стимулировать предложение на рынке жилья, тогда сформируется сбалансированный спрос и стоимость жилья, в том числе и ИЖС, станет соизмерима с возможностями населения.

 

Механизмов для роста нет


    Президент Национального объединения строителей Антон Глушков напомнил, что по итогам 2020 года ввод ИЖС составил 38 млн кв. м, но нужно понимать, что в эти метры «зашита» дачная амнистия, так что фактический ввод индивидуального жилья к 2030 году должен вырасти практически в 2 раза и достичь 50 млн кв м. Но прогнозировать объемы строительства ИЖС сегодня невозможно, так как прямое статистическое наблюдение за этим сегментом не ведется – учитываются только объекты, на которые зарегистрированы права собственности. При этом отмечается интересная тенденция: если площадь квартир в МКД уменьшается, то в индивидуальном жилье она растет и сегодня достигла в среднем 139 кв. м.


    Законопроект, позволяющий сделать предметом залога индивидуальный дом на этапе стройки, уже подготовлен Минстроем России. Следующий этап – распространить на ИЖС программы индустриального домостроения, КРТ, льготные ипотечные программы и меры поддержки, уже действующие в многоэтажном домостроении. Вся проблема в том, что по сравнению с многоквартирным домостроением для частного, по сути, отсутствуют механизмы, способствующие наращиванию объемов строительства.


    Антон Глушков обозначил следующие вызовы и проблемы при строительстве ИЖС:


- Отсутствует банк земельных участков, которые имеют соответствующую градподготовку для строительства индивидуальных домов и комфортного проживания граждан. При этом граждане не могут получить информацию, где в регионе или муниципалитете есть свободные участки для ИЖС.

- У подавляющего числа населения отсутствует необходимый уровень доходов, позволяющих построить собственный дом и обеспечить его соответствующей инфраструктурой за свой счет. Мер поддержки, кроме сельской ипотеки, пока нет. Очень сложное присоединение к сетям и транспортной инфраструктуре.


- Кредитные организации предлагают ипотечные продукты для целей строительства ИЖС, но, как правило, процесс и условия создания таких домов для банков не понятны и не соответствуют их требованиям: ИЖС низко ликвидны, слабо стандартизированы, не обеспечены инфраструктурой.


    Нужны радикальные шаги, чтобы большинство граждан могли улучшить свои жилищные условия, и среди них президент НОСТРОЙ назвал следующие:


    Обеспечение земельным ресурсом:


            • Упрощение процедур предоставления земельных участков для ИЖС на льготных условиях (5–20 % от кадастровой стоимости), формирование электронных карт.


            • Разрешение строительства ИЖС на землях любых категорий, градостроительная подготовка земельных участков по ИЖС силами регионального оператора ИЖС.


            • Формирование банка земельных участков, включающего земли в муниципальной собственности и собственности субъектов РФ.


    Повышение доступности для граждан:


            • Разработка и внедрение ипотечных продуктов для ИЖС для всех категорий застройщиков, включая граждан, строящих «хозспособом». Сегодня получить ипотечный кредит для строительства индивидуального дома на тех же условиях, как для МКД,  невозможно – ставка по кредиту составляет 14–15 % годовых.


            • Для повышения ликвидности необходимо внедрять реестр типовых проектов ИЖС.


    Обеспечение комфортных условий проживания:


            • Обеспечение частных застройщиков подключением ко всем видам сетей через региональных операторов ИЖС.


            • Установление «выровненного платежа» за все виды сетей.


            • Развитие системы газоснабжения бытовых потребителей в РФ.


            • Социальная инфраструктура для кварталов ИЖС.


    В качестве примера Антон Глушков привел Белгородскую область, которая может гордиться лучшей в стане практикой развития ИЖС. Здесь созданы АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ГУП «Фонд развития ИЖС» с самыми широкими полномочиями относительно межевания земель, предоставления земельных участков, предоставления гражданам льготных займов. Земельный участок 10 соток гражданин может купить за 5–20 % от кадастровой стоимости участка при условии, что в течение 5 лет на нем будет построен и зарегистрирован жилой дом. Для подключения дома к сетям существует так называемый «выровненный платеж», при этом гражданин только платит деньги, а всеми работами и взаимоотношениями с ресурсоснабжающими организациями занимается Белгородская ипотечная корпорация. Сюда же входит и обеспечение поселка подъездными дорогами. Такой подход к обеспечению участков строительства ИЖС инженерной и транспортной инфраструктурой стимулирует активный спрос на земельные участки и большие объемы строительства ИЖС.

 

«Ипотечное меню» для ИЖС


    И конечно же, ключевым вопросом станет развитие ипотечного кредитования для ИЖС. Важно понимать, что не у всех граждан имеется достаточно денег на строительство дома. В связи с этим надо отдельно прорабатывать ипотечное меню для развития сегмента ИЖС. НОСТРОЙ предлагает рассмотреть 4 основных кредитных продукта. Для каждого из них были проработаны критерии и условия займа.


    Кредитование граждан при комплексной застройке ИЖС или при строительстве профессиональным подрядчиком уже существует. Эти продукты надо узаконить в 214-ФЗ для их более широкого распространения.


    Однако для тех граждан, которые планируют строить ИЖС собственными силами или с привлечением отдельных бригад, необходимо создать новые ипотечные продукты.


    Среди возможных социальных и экономических эффектов от массового развития ИЖС президент НОСТРОЙ назвал улучшение жилищных условий граждан, увеличение налогооблагаемой базы местных бюджетов. Развитие ИЖС в субъектах станет точкой роста для местных подрядных организаций и производителей строительных материалов.


    Суммарный размер внебюджетных средств, которые можно привлечь на такие проекты, будет в 20 раз выше, чем средства региональных или федеральных бюджетов, которые надо привлекать только на частичное развитие инфраструктуры.


DSC_6175.jpg


DSC_6203.jpg




По материалам НОСТРОЙ

Журнал «Архитектура и Строительство» № 1 (1) 2021

 

Читайте также

Оформить подписку
Оформите подписку на выпуск новых журналов. Вы можете оформить как печатную, так и электронную версию подписки.