«Требования к качеству жизни у людей растут даже во времена «турбулентности»

Антон Глушков, президент Национального объединения строителей

Частная застройка превосходит многоквартирное жилье по объемам ввода в стране, заметно растет и количество кредитных сделок с ИЖС. Однако рынок малоэтажного строительства по-прежнему развивается трудно и хаотично.

- Антон Николаевич, в 2022 году больше половины построенного в стране жилья пришлось на ИЖС. С какими цифрами планируется завершить текущий год, будет ли расти доля частного домостроения в ближайшие годы? Какова ситуация в других странах и может ли Россия пойти по их пути?

- Строительство идет опережающими темпами. В этом году основная задача, которая стоит перед девелоперами, – не снижать объем предложения, существующий на рынке. Есть целевые показатели, и все регионы стремятся сохранить объем предложения и объем сделок на первичном и вторичном рынке в цифрах 2022 года. Предварительные данные говорят о том, что большая часть субъектов Российской Федерации справляется с показателями – объем ввода жилья по итогам первого полугодия 2023 года сопоставим с вводом жилья 2022 года.

Кроме того, следует отметить, что доля сделок на ИЖС в общем объеме выдачи средств кредитных организаций увеличилась в июне 2023 года до 10,6 %, и ожидается, что смещение спроса в сторону кредитования на ИЖС будет продолжаться.

Так, в Сбере прогнозируют, что по итогам 2023 года общий объем выдачи кредитов банка на ИЖС достигнет 300 млрд рублей – это в три раза больше, чем в 2022 году. Показатели Банка ДОМ.РФ в 2023 году тоже растут – с начала года объем кредитования составил 21 млрд рублей, что превышает показатели первого полугодия 2022 года в количественном выражении в три раза, в денежном – в два с половиной раза.

- Несмотря на усилия законодателей, сектор ИЖС все еще развивается достаточно хаотично. Почему не удается решить ключевые вопросы, которые позволили бы взять под контроль и привести в порядок малоэтажную застройку?

- В настоящее время идет планомерная «настройка» и совершенствование законодательства в сфере ИЖС. Принятый закон о малоэтажных жилых комплексах должен «вдохнуть жизнь» в индивидуальное строительство.

При этом стоит отметить, что хаотичное развитие ИЖС вызвано тем, что в данном сегменте отсутствуют единые стандарты строительства в отличие от рынка многоквартирных домов, где технические характеристики регламентированы федеральным законодательством.

Кроме того, необходимо активизировать строительство и развивать рынок наемного жилья с возможностью последующего его выкупа через «условный лизинг».

- Сегодня под Калининградом реализуется первый в стране проект ИЖС с использованием механизма КРТ. Есть ли намерения построить нечто подобное в других регионах? Какие новые проекты малоэтажной застройки в регионах России вы назвали бы образцами для подражания?

- Говоря о готовности девелоперов и банкиров принимать участие в реализации «малоэтажных» проектов КРТ, необходимо отметить следующее.

Во-первых, инвестирование в строительные проекты – это всегда риски, которые должны разделить между собой все участники принятых к реализации инвестиционно-строительных проектов. При этом каждый должен удовлетворить свой интерес. При «входе» в проекты КРТ застройщикам следует разрабатывать технико-экономическое обоснование проектов и взвешенно оценивать все возможные риски.

Во-вторых, до сих пор наблюдается низкий уровень «проникновения» ипотеки в сегменте ИЖС – на него приходится лишь 1,3 % общего портфеля кредитов. Повысить распространение ипотеки на ИЖС можно с помощью запуска нового механизма – индустриального домостроения, в рамках которого средства граждан будут привлекаться на счета эскроу.

Применение механизма КРТ для строительства ИЖС, безусловно, является большим преимуществом для граждан населенного пункта, где реализуется такой проект, поскольку качество жилой среды будет повышено. Кроме того, в рамках КРТ обновляются объекты инфраструктуры, в частности инженерная инфраструктура, что также является благоприятным фактором для жителей прилегающих территорий.

- Как стимулировать застройщиков работать с ИЖС? Ведь зачастую проще и выгоднее возвести многоквартирный дом, чем малоэтажный квартал, да еще обеспечить его социальной инфраструктурой…

- В индивидуальном домостроении нет консолидированных мер поддержки, как в случае с МКД. Облегчить вхождение в такие проекты можно, если сформировать банк данных на публичной геопространственной основе, чтобы выделить все земельные участки, которые на сегодняшний момент пригодны для ИЖС. Это, во-первых, упростило бы «клиентский путь» для гражданина, который хочет построить свой индивидуальный жилой дом, а во-вторых, облегчило бы ситуацию с оценкой ликвидности для кредитных учреждений, так как основная проблема неразвитости ипотеки под ИЖС – это сложная система залога индивидуальных земельных участков.

- Многие застройщики, готовые строить на селе, жалуются на высокую стоимость подведения сетей, что серьезно удорожает строительство и конечную цену дома. Эта проблема тоже тормозит развитие сельских территорий – планируются ли шаги по ее решению?

- Зачастую территории ИЖС не обеспечены центральным отоплением, водоснабжением и канализацией. Подобные проблемы отсутствуют в современных коттеджных поселках, сбалансированных как единое целое. Однако они в полной мере сохраняют свою остроту в тех случаях, когда застройка на территориях ИЖС была сформирована в советские годы.

Задачи технологического обеспечения территорий стоят на повестке дня на всех уровнях власти. Успешный пример решения данного вопроса есть в Белгородской области, где благодаря созданию Белгородской ипотечной корпорации установлен выровненный платеж подключения ко всем инженерным сетям. Во-первых, это вносит ясность с точки зрения затрат на инженерную подготовку. Во-вторых, гарантирует появление инженерных сетей на конкретном земельном участке.

- Изменились ли требования покупателей к будущему жилью в последние полтора года? В каких домах хотят жить россияне и какие могут себе позволить с учетом нынешней ситуации в стране и мире? Происходит ли переориентирование в сторону отечественных, более доступных технологий и материалов, как это сказывается на качестве и цене жилья?

- Рынок начинает играть по правилам покупателя, который все больше диктует свои условия девелоперам. Требования к качеству жизни и ожидания покупателей всегда растут – даже во времена «турбулентности», люди никогда не делают шаг назад.

Следует отметить, что НОСТРОЙ в рамках Каталога импортозамещения начал формировать карту производств домостроительных комбинатов, которые расположены в 46 субъектах страны. Все предприятия на карте делятся на три категории: крупнопанельное домостроение (КПД), предприятия-изготовители домокомплектов для ИЖС и металлоконструкции.

На фоне снижающегося спроса ключевым моментом, который должен сейчас быть актуален для всех девелоперов, является борьба за себестоимость. Индустриальное домостроение – единственный способ, который позволит развивать частную застройку, не сбавляя темпов, снизить себестоимость дома и тем самым сделать такое жилье доступным.

Без индустриального домостроения достичь ключевых показателей по вводу жилья, обозначенных Стратегией развития строительства и ЖКХ в России до 2030 года, даже с учетом сохранения текущего темпа возведения жилья практически невозможно.

- Низкая возможность для покупки дома в ипотеку – один из факторов, тормозящих развитие данного сегмента строительства. Какими должны быть условия кредитования, чтобы процесс заметно сдвинулся с места?

- Драйвером роста ипотеки на ИЖС в 2022 году выступили программы с господдержкой, которые позволяют получить кредит по ставкам значительно ниже рыночных. По итогам года выдача льготной ипотеки на частное домостроение выросла до 26,1 тыс. кредитов, свидетельствуют результаты совместного исследования ДОМ.РФ и «Домклик».

Первичный рынок сегодня не может обойтись без ипотеки – 90 % сделок совершается с привлечением ипотечных кредитов. Для повышения доступности ипотеки и принятия гражданином решения: брать ипотеку или нет, важна величина аннуитетного платежа. Возможность удлинения срока ипотеки для сокращения размера ежемесячного платежа практически исчерпана – срок кредита прирастает из года в год и фактически уже достиг в среднем 20 лет. Пожалуй, единственным способом является снижение ипотечных ставок.

Необходимо рассмотреть возможности дальнейшего расширения льготных категорий граждан и возможностей субсидирования ипотеки – это важный инструмент, без него надеяться на сохранение объемов строительства не приходится.

- Архитектурный облик многих малоэтажных кварталов – огромная боль городов и поселков. При этом типовые проекты сложно подогнать под особенности конкретной территории, а также возможности и задачи разных инвесторов. Как в этой ситуации заставить людей строить эстетично?

- С 1 марта 2023 года вступили в силу положения, предусматривающие введение в Градостроительный кодекс Российской Федерации положений об архитектурно-градостроительном облике объекта капитального строительства и требованиях к нему.

Таким образом, в случае если застройщик или подрядная организация захочет осуществить строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на территории, в границах которой предусматриваются требования к архитектурно-градостроительному облику, для получения разрешения на строительство ему необходимо получить согласование архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства. Кроме того, с 1 сентября 2023 года в градостроительном плане земельного участка, наряду с иными требованиями, будут указываться требования к архитектурно-градостроительному облику. Эти шаги позволят улучшить облик малоэтажной застройки в стране.

17.08.2023