Прошедший год оказался турбулентным для всех отраслей, и рынок жилья не стал исключением. Однако у специалистов оптимистичные прогнозы.
Как поддерживали спрос
В 2022 году на рынок жилья влияла, в первую очередь, внешнеполитическая напряженность. Так, по словам Надежды Коркки, управляющего партнера компании «Метриум», спрос на новостройки в Москве за год сократился на 14%. Важнейшими драйверами покупательской активности были льготная и семейная ипотека, а также околонулевые программы от застройщиков. Доля сделок с привлечением жилищных кредитов в 2022 году выросла с 60% до 81%.
«После того, как Центробанк предпринял действия, направленные на сворачивание программ с околонулевыми ставками, девелоперы начали запускать траншевую ипотеку. Кроме того, застройщики в 2022 году для стимулирования спроса устанавливали дисконт до 35%, чаще предлагали длительные беспроцентные рассрочки и трейд-ин с проживанием, сокращали площадь квартир в новых проектах и объявляли различные беспрецедентные акции, например, «Родительский капитал», «Купи квартиру и получи апартаменты», «Назови свою цену на квартиры и апартаменты», «Купи сейчас – верни потом», - рассказывает эксперт.
Правительство весь год оказывало строительной отрасли поддержку для адаптации к работе в условиях внешнего давления. Помимо льготных ипотечных программ, она выражалась в сокращении числа проверок и упрощении порядка внесения изменений в проектную документацию. Также удалось достичь определенных успехов в области импортозамещения. В частности, застройщики практически завершили переход на российское программное обеспечение для цифрового моделирования.
Какое жилье продавали и покупали
По данным Росстата, за 11 месяцев 2022 года в России введено 93,3 млн кв. м жилья, что на 15% больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом доля частных домов в общем объеме построенной жилой недвижимости составляет 60% против 53% годом ранее.
«Вероятно, в ближайшие годы тенденция на массовое строительство коттеджей сохранится, потому что правительство намерено развивать экономичную технологию префабрикации – изготовления модулей с коммуникациями в заводских условиях. Дома из готовых блоков намного дешевле монолитных», - считает Надежда Коркка.
Москва занимает первое место в России по темпам строительства жилья. Но в 2022 году в столице введено 4,5 млн кв. м жилой недвижимости против рекордных 8,5 млн кв. м в 2021 году. Тем не менее, наблюдался рекордный рост предложения новостроек. По итогам ноября 2022 года клиенты могли выбирать из 68,9 тысяч квартир и апартаментов в новостройках, что на 51,4% превышает объем предложения годом ранее (45,5 тыс. лотов). Это связано с совпадением сразу нескольких тенденций: снижением спроса; выходом в продажу проектов, разработанных после пандемийной паузы; существенным ростом предложения в существующих новостройках.
Застройщики стали предлагать больше доступных лотов – студий и «однушек». При этом в течение года снижалась доля предложения жилья с отделкой. Эта тенденция обусловлена возникшими проблемами с импортом западных стройматериалов. Но большинству девелоперов удается найти новых поставщиков, продающих сопоставимую по качеству продукцию.
«Вопрос качества – это индивидуальная история, но полагаю, что известные игроки с опытом не будут портить себе репутацию в том числе в условиях санкций, находя замену недостающим материалам. А те, кто реализует комфорт-класс, изначально делали ставку на отечественных производителей», - поясняет Алексей Перлин генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine).
На чем будут экономить застройщики в 2023 году
По мнению Надежды Коркки, продление льготной ипотеки и, в особенности, расширение семейной ипотеки обеспечат девелоперов гарантированным спросом в 2023 году. При этом даже в случае снижения объема продаж крупнейшие застройщики не станут экономить на качестве своих проектов. Ведущие компании не могут жертвовать репутацией ради сиюминутной выгоды. Кроме того, вложения в архитектуру, инфраструктуру, экологичность формируют конкурентные преимущества новостроек. Возможна лишь незначительная экономия, например, отказ от паркингов с авторским дизайном. В некоторых проектах могут урезать первоначально заявленное число мест в школах и детских садах, но такие случаи будут единичными.
Похожая точка зрения - у совладельца Группы Родина Владимира Щекина: «Вряд ли в 2023 году девелоперам придется работать в режиме жесткой экономии. Но даже в случае снижения потребительской активности добросовестные компании не станут использовать более дешевые строительные материалы и снижать затраты на благоустройство, а также формирование инфраструктуры. Возможна лишь незначительная экономия, например, на бордюрном камне, газонной траве и т.п.», - считает эксперт.
Как изменятся спрос и предпочтения потребителей
Специалисты сходятся во мнении, что господдержка ускорит восстановление спроса на новостройки в 2023 году. В то же время доходы населения остаются невысокими, поэтому по-прежнему самыми востребованными будут однокомнатные квартиры и студии с эргономичной европланировкой в жилых комплексах массового сегмента. Такие варианты привлекательны в том числе для большинства инвесторов, приобретающих жилье для сдачи в аренду либо перепродажи. В то же время вырастет и спрос на дорогую недвижимость.
«Мы видим, что клиенты, ранее решившие приобрести жилье за рубежом, вновь возвращаются на московский рынок», - отмечает Надежда Коркка.
По словам Алексея Перлина, люди привыкают жить в новой реальности и возвращаются к своим первоначальным планам, включая покупку жилья. «Что касается предпочтений, то, вероятно, интерес будет смещаться от традиционных планировок к евроформату, позволяющему не переплачивать за ненужные квадратные метры. В условиях падения доходов это становится особенно актуальным», - добавляет руководитель «СМУ-6 Инвестиции».
Владимир Щекин прогнозирует увеличение количества сделок по семейной ипотеке и связанные с этим изменения спроса: «Учитывая, что в 2023 году наверняка вырастет число покупателей с маленькими детьми и подростками, клиенты чаще будут интересоваться наличием в проектах образовательной инфраструктуры, направленной на развитие гармоничной и успешной личности».
Какая судьба ждет новые проекты
По мнению участников рынка, девелоперы продолжат запускать новые проекты. Отрасль переживает уже не первый кризис, поэтому научилась адаптироваться к происходящему и гибко реагировать на перемены, говорит Алексей Перлин. К тому же Президентом РФ было озвучено, что резкого отказа от льготной ипотеки не произойдет. Это внушает оптимизм застройщикам.
«Семейная ипотека, напротив, продолжит расширяться. А большая часть потенциальных клиентов – это именно молодые супруги с детьми. Так что теперь у застройщиков, наконец, появилась определенная уверенность и расширился горизонт планирования», - считает Владимир Щекин.
Кроме того, в Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года участникам рынка гарантируется господдержка. Поэтому девелоперы могут запускать новые проекты в прежних объемах. «Власти осознают грандиозную роль жилищного строительства для российской экономики и точно не допустят коллапса в этой области», - резюмирует Надежда Коркка.
Все материалы рубрики «Строительство»
01.01.2023
