Одной из важнейших потребностей человека является жилище, которое сопровождает человека всю его жизнь. Это социальная потребность, поэтому можно с уверенностью сказать, что каждому уровню социально-экономического развития общества соответствует своя типология жилых зданий. Последняя рассматривается от хижин и шалашей до замков, умных квартир и домов современности.
Индивидуальное жилище исторически одно из самых древних типов жилья. Практически каждый населенных пункт или город начинался со строительства индивидуальных жилых домов. В то же время в Советском Союзе был период, когда в крупных и крупнейших городах индивидуальное жилищное строительство было запрещено, что обосновывалось экономией земли и сокращением затрат на жилищное строительство.
Новый этап индивидуального жилищного строительства начался после 1985 года, когда в стране была принята программа «Жилье 2000», согласно которой планировалось, что к 2000 году каждая семья будет иметь благоустроенную квартиру или свой дом. Практически во всех городах развернулось проектирование территорий индивидуального жилищного строительства.
Так, в Омске появилась «Долина нищих» и большое западное направление территории усадебного строительства. В Новосибирске также были выделены территории под индивидуальную застройку как в непосредственной близости от городской застройки, так и непосредственно в границах города. Развернулось индивидуальное строительство и в других городах Сибири, так как это была программа союзного значения.
Начальный период характерен определенным архитектурным надзором путем согласования размещения зданий и сооружений на приусадебном участке (или, как его называли, градостроительный план). Были разработаны и утверждены вначале Рекомендации по планировке и застройке территорий индивидуального жилищного строительства, затем был разработан Свод правил «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства».
Программой предполагалось, что индивидуальный застройщик возводит за свой счет жилой дом, а инженерное оборудование территории и подключение к нему жилого дома выполняется за счет муниципальных средств. За счет государственных средств ведется строительство объектов культурно-бытового строительства.
С переходом к рыночным отношениям, превращением земли и другой недвижимости, в том числе и жилья, в товар индивидуальное жилищное строительство приобрело новое направление. Прежде всего, с распадом Союза города Сибири стали объектами миграции из Казахстана и среднеазиатских республик русскоязычного населения, для которых создавались определенные условия, в том числе выделение участков под строительство, в том числе для компактного проживания. Так в Омске в поселке Пригородном для общины переселенцев из Казахстана был предоставлен земельный участок, где построено более 100 индивидуальных жилых домов.
Следует отметить, что индивидуальное строительство в последние годы в нашей стране принимает все большие масштабы. Так, в первом полугодии 2019 года ввод малоэтажного жилья в России впервые превысил объем жилья, введенного в многоквартирных домах.
В городах Сибири также ведется индивидуальное жилищное строительство. При выполнении годового плана 2019 года помогло именно индивидуальное строительство. Так, в Красноярске из 1,19 млн. кв. м введенного жилья 344 тысяч – индивидуальное. На третье место по объему введенного жилья вышла Иркутская область. За 2019 год сдано в эксплуатацию 977 тыс. кв. м жилья, из которых 60 % составляет ИЖС. В Кемеровской области за 2019 год ввели в строй 765 тыс. кв. м нового жилья, из которых 441 тыс. кв. м, или 58 %, было введено на землях индивидуального жилищного строительства. Данная тенденция по увеличению роста объемов ИЖС будет увеличиться и дальше.
Однако с изменением социально-экономических отношений решения жилищной проблемы для семьи поменялись. Изменились и приоритеты. В доперестроечный период государство давало бесплатное благоустроенное жилье, а дачу за городом житель строил за свой счет. Расчеты показывали, что для городского строительства наиболее экономичными были пятиэтажные жилые дома, которыми и застроены территории в тот период. В новых условиях изменились варианты решения жилищного вопроса для семьи. Нужно покупать квартиру в городе и строить за свой счет и дачу или взять участок в городе и построить индивидуальный жилой дом. При комплексной оценке при учете затрат времени на поездки на дачу и обратно, увеличении урожайности на участке при постоянном уходе на индивидуальной усадьбе и других факторов последний вариант оказался не только экономичнее, но усадьба в городе намного комфортнее квартиры в многоквартирном жилом доме.
Индивидуальное жилищное строительство в городах Сибири, как и в целом по России, развивается по двум направлениям: непосредственно в пределах планировочной структуры города и в пределах системы пригородного расселения с размещением около существующего населенного пункта или на свободной территории.
Каждое из этих вариантов размещения территорий ИЖС имеет свои недостатки и преимущества.
Основным недостатком территорий ИЖС является отсутствие комплексности застройки, предполагающей строительство не только жилья, но и благоустройства, инженерного оборудования территории, а также объектов культурно-бытового, транспортного обслуживания, а главное – отсутствие мест приложения труда непосредственно по месту жительства.
Таким образом, размещая коттеджный поселок за пределами города на свободной территории, мы создаем поселок-спальню, в котором нет мест приложения труда.
Примером такой усадьбы является Александровская усадьба, расположенная на свободной территории менее чем в десяти километрах от Омска. Она не пользуется спросом, поскольку имеет весь набор недостатков: отсутствие детских садов, общеобразовательных школ и других объектов культурно-бытового обслуживания, сложность с решением систем водоснабжения, водоотведения и других систем инженерного оборудования . Отсутствуют места приложения труда, а значит, есть необходимость ежедневных поездок в город на собственном транспорте, что не позволят создать здесь комфортную среду для жизни.
Отсюда вытекает наилучшее размещение территорий ИЖС: в пределах городской среды, что позволяет с наименьшими затратами обеспечить территорию городскими инженерными сетями, организовать транспортное обслуживание, с наименьшими затратами решить культурно-бытовое обслуживание, создать именно комфортную среду жизнедеятельности.
Несмотря на то что объемы индивидуального жилища в сибирских городах с каждым годом увеличиваются, как правило, нельзя признать удовлетворительной среду этих территорий, что связано, прежде всего, с практически полным отстранением архитекторов от управления индивидуальным жилищным строительством. За создание комфортной среды на различных территориальных уровнях призваны профессионально отвечать архитекторы-градостроители, так как именно под их руководством и непосредственном исполнении разрабатываются проекты территориального планирования, где должны решаться вопросы территориального размещения поселений различного уровня, в том числе и усадебного строительства, или коттеджные поселки. На стадии генерального плана города выделяются территории индивидуального жилищного строительства, на основании которого в дальнейшем разрабатываются проекты планировки жилых районов, микрорайонов, кварталов, в том числе районов индивидуального строительства с учетом общей концепции развития города.
Стадия застройки самая ответственная, но необходимо отметить, что она практически потеряна для архитектурного контроля. В то же время в начале 90-х годов обязательным было согласование проектной документации с районным архитектором, что предотвращало грубые архитектурные нарушения в процессе застройки территорий.
Основными нарушениями строительных норм при застройке усадеб индивидуального жилищного строительства является размещение жилого дома и хозяйственно-бытовых построек с нарушением расстояния от красной линии до жилого дома, а также от соседнего участка, от жилого дома до хозяйстенно-бытовых построек, – размещение деревьев и кустарников на участке с нарушением.
Основными причинами являются фактическое отстранение архитектурных органов от контроля за планировкой и застройкой территорий индивидуального жилищного строительства на стадии проектирования, когда имеется реальная возможность избежать нарушения строительных норм.
С другой стороны, разработка проектов индивидуальных жилых домов не всегда ведется архитектором. Наличие тысяч проектных решений коттеджей позволяет заниматься проектированием без наличия специального образования, не знающими строительные нормы и правила проектирования индивидуальной жилой застройки.
Для создания комфортной среды в районах индивидуального жилищного строительства на территории сибирских городов необходимо установить архитектурный контроль за проектной документацией на строительство – перейти к комплексному освоению территорий усадебной застройки с подключением городов по строительству объектов культурно-бытового обслуживания и систем инженерного оборудования.
Геннадий КОЗАЧУН, профессор кафедры Архитектурно-конструктивного проектирования СибАДИ, член Союза архитекторов России, профессор Международной академии архитектуры (МААМ)
Читайте также
