Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ)
Антон Николаевич, в пандемию выросло число россиян, желающих переехать в собственный дом. По планам к 2030 году в стране нужно построить 1 млрд кв. м нового жилья – сколько из них придется на ИЖС?
Строительство ИЖС демонстрирует довольно давнюю тенденцию к росту. Так, с 2017 по 2020 год ввод ИЖС увеличился почти на 7 млн кв. м, в то время как ввод МКД снизился на 4 млн кв. м.
В 2021 году строительство ИЖС также растет. На 1 июня общий объем ввода жилья составляет 28,7 млн кв. м, из которых 16,2 млн кв. м – индивидуальные дома. Это на 42 % выше уровня прошлого года!
В то же время ввод МКД меньше – 12,4 млн кв. м. С учетом того, что строительство ИЖС демонстрирует значительный рост каждый год, начиная с 2019 года, можно предположить, что и в дальнейшем сохранится тенденция к росту. То есть ИЖС имеет большой потенциал для развития сектора строительства и выполнения национальных целей. Например, согласно паспорту национального проекта «Жилье и городская среда» к 2030 году необходимо увеличить ежегодный ввод ИЖС с 36 до 50 млн кв. м (в 1,4 раза). Если учесть ежегодное сокращение эффекта от «дачной амнистии», то фактический рост ввода ИЖС должен составить до двух раз. Перед государством стоит задача кратно увеличить объем индивидуального жилищного строительства с соблюдением параметров комфортной городской среды.
Что может помешать достижению этой цели?
Препятствием к достижению такого объема ввода ИЖС является недостаточность государственной поддержки и стимулирования строительства ИЖС (в сравнении с МКД). В том числе не ведется прямое статистическое наблюдение за темпами строительства ИЖС – учитываются только зарегистрированные дома. Также отсутствует плановое развитие пригородных территорий малоэтажной и индивидуальной жилой застройки.
Между тем текущая хаотичная жилая застройка пригородных территорий гражданами повышает нагрузку на существующие объекты инженерной, социально-культурной и дорожно-транспортной инфраструктуры, что приводит к падению показателя качества жизни граждан, проживающих как в населенном пункте, так и за его пределами.
В настоящее время отсутствует банк земельных участков с градостроительной подготовкой для ИЖС. Также не развиты ипотечные программы для ИЖС в силу низкой ликвидности ИЖС и слабой стандартизации индивидуальных домов. Отсутствуют механизмы гарантирования качества будущего ИЖС. Кроме того, зачастую ИЖС развивается на земельных участках, удаленных от населенных пунктов, такие дома вовсе не обеспечены инфраструктурой в связи с высокими затратами на их строительство, которые граждане не могут нести самостоятельно.
Соответственно, для увеличения ежегодного объема жилищного строительства к 2030 году до 120 млн кв. м, 40–45 % которого будут формироваться в сегменте ИЖС, необходимо реализовать комплекс мероприятий по совершенствованию механизмов частного домостроения, в том числе внедрять механизмы финансирования таких проектов, обеспечение участков инфраструктурой, расширение предложения участков с градостроительной подготовкой на льготных условиях.
В 2020 году отрасль столкнулась с ростом цен на стройматериалы, и, по прогнозам, он продолжится. Как это может отразиться на стоимости индивидуальных домов? И поможет ли повысить их ликвидность создание реестра типовых проектов ИЖС, который сегодня готовят в Минстрое?
В 4-м квартале 2020 года мы столкнулись с серьезным ростом стоимости на строительные материалы, который продолжился в 1-м полугодии 2021 года. Драйвером роста выступил металлопрокат, к которому присоединились утеплители, древесина, кабельная и электрощитовая продукция и отделочные материалы. По ряду позиций цены выросли более чем в 2 раза к осени 2020 года.
Основной причиной, которую называют производители, – выравнивание внутрироссийского рынка к международному, пандемийные ограничения и восстановительный повышенный спрос на строительство после тотального ограничения в прошлом году в рамках противоковидных мероприятий. Сложно судить об объективности подобных суждений со стороны производителей, это прерогатива Минпромторга России и ФАС России. Но, например, в Центральном регионе доска обрезная в 1-м полугодии 2021 года подорожала с 12 тыс. до 17 тыс. рублей за куб. метр.
Если говорить о стоимости строительства, то надо понимать, что львиную долю в любом объекте составляют строительные материалы. И конечно, такой значительный скачок цен на стройматериалы не может не сказаться на конечной стоимости строительства.
В этой ситуации проводимый сейчас конкурс типовых проектов ИЖС и многоквартирных малоэтажных жилых домов, которые планируется включить в реестр экономически эффективной проектной документации повторного использования Минстроя России, призван снизить стоимость за счет тиражирования проектов и применения наиболее распространенных материалов. НОСТРОЙ со своей стороны дал ряд предложений по этому конкурсу и требованиям к формату итоговой документации, чтобы не было и технических ограничений на ее использование.
Росреестр недавно предложил отменить уведомительный порядок строительства частных домов. Если инициативу поддержат, станет ли это стимулом к росту объемов ИЖС и снижению его себестоимости?
Снятие административных барьеров в виде упрощения существующих процедур в строительстве всегда оказывает положительное влияние. В случае упрощения согласования строительства ИЖС и одновременного введения типового проектирования ИЖС расходы на строительство можно снизить весьма существенно: упростится строительный контроль строительства индивидуального дома, и такое строительство станет понятным для банков при ипотечном кредитовании, а значит, средства банковской системы станут более доступными широкому кругу граждан. А развитие ипотечного кредитования, как мы видим на примере строительства МКД, позволяет стимулировать рост ввода объектов.
Развитие ИЖС тормозит отсутствие подготовленных земельных участков, мер господдержки данного сегмента и доступной ипотеки. Какие изменения в этом направлении могут произойти уже в этом году, какие конкретные шаги готовятся государством?
На сегодняшний день в России сформировалась практика застройки территорий ИЖС двумя способами:
- комплексная застройка специализированными подрядчиками (2–3 % от годового объема ввода жилья);
- частное домостроение (45 % от годового объема ввода жилья).
В первом случае индивидуальное жилье получается дорогим и недоступным для широкого круга граждан из-за большой финансовой нагрузки на застройщика, т. к. именно на его плечи ложится вопрос обеспечения территории всеми объектами инфраструктуры, а также затраты по подготовке всей градостроительной документации.
Во втором случае мы получаем вокруг городов территории хаотичной застройки с минимальным соблюдением требований по качеству и безопасности жилых домов. Отсутствие объектов социальной и торговой инфраструктуры приводит к повышению трафика. В совокупности среда становится некомфортной как для городских жителей, так и для застраиваемого пригорода.
Применение комплексных подходов в развитии территорий позволит в первом случае удешевить себестоимость, а во втором – обеспечить необходимый уровень как качества самих домов, так и качества жизни на этих территориях.
В рамках стратегии «Агрессивное развитие инфраструктуры» до 2030 года НОСТРОЙ совместно с Минстроем России разработали отдельную инициативу по развитию ИЖС «Мой частный дом».
Разработка мероприятий для реализации этой инициативы основывалась на принципах комплексного устойчивого развития территорий с учетом существующих видов застройки. Подобные инициативы очень важны, поскольку развитие строительства ИЖС напрямую связано с улучшением жилищных условий граждан.
Безусловно, часть из общего ежегодного объема ввода индивидуальных жилых домов должны обеспечивать специализированные застройщики. В этой связи инициативой предусмотрены меры их стимулирования и поддержки.
Такие застройщики привнесут в строительство ИЖС то, чем в настоящее время ИЖС мало обеспечены, – комфортную окружающую среду проживания и сопутствующую инфраструктуру. Ведь в настоящее время центральным вызовом в этой сфере является обеспечение грамотного баланса между застройкой территорий ИЖС и обеспечением этой застройки достаточным количеством инфраструктуры – прежде всего, современной инженерной инфраструктурой. Сейчас комплексная застройка ИЖС специализированными подрядчиками занимает 2–3 % от годового объема ввода жилья. Этого недостаточно.
Понятно, что строительство инфраструктуры затруднительно при частном строительстве ИЖС и финансово накладно для бюджета при догоняющем развитии инфраструктуры за счет местных властей. Эти проблемы можно решить при комплексной застройке территорий ИЖС силами застройщиков, которые в состоянии заложить в финансовую модель проектов и благоустройство, и помещения для бизнеса, и строительство необходимых объектов инфраструктуры.
Лучшая на сегодняшний день региональная практика в развитии ИЖС сложилась в Белгородской области. Что в ней стоит взять на вооружение?
Белгородский опыт показал, что для решения стоящих перед региональными властями задач целесообразно создание единого регионального оператора по развитию ИЖС. Главная его цель – вовлечь в процесс все заинтересованные стороны и консолидировать необходимые ресурсы. Наилучшая организационно-правовая форма для такой структуры – это акционерное общество, так как деятельность ГУП и МУП ограничена рядом нормативных требований.
В Белгородской области созданы АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ГУП «Фонд развития ИЖС».
Эти организации наделены полномочиями:
• по планировке кварталов ИЖС, межеванию земельных участков. В субъекте сформирован, оцифрован и размещен в публичном доступе земельный банк. Земельные участки продаются гражданам на льготных условиях за 5–20 % от кадастровой стоимости;
• АО «БИК» предоставляет льготные займы гражданам для строительства частных домов;
• развитие магистральных сетей инженерной и дорожной инфраструктуры, а также подключение каждого дома ко всем видам сетей координирует также региональный оператор. АО «Белгородская ипотечная корпорация» уже десять лет реализует особую схему подключения ИЖС, которая крайне привлекательна для граждан, осуществляющих их строительство. Кроме того, она учитывает интересы всех ресурсоснабжающих организаций. Мы называем ее выравненным платежом за подключение ИЖС.
Гражданин при покупке участка у Белгородской ипотечной корпорации сразу платит единоразовый платеж за подключение и при этом по этапам строительства своего дома и общей застройки квартала обеспечивается всеми сетями, а также подъездными дорогами. В частности, на участок в 15 соток такой платеж составляет всего 210 тыс. рублей, а за 10 соток всего 154 тысячи. Эти средства Белгородская ипотечная корпорация направляет на частичное финансирование строительства внутриквартальных сетей водоснабжения и водоотведения (60 % всех расходов). Еще на 40 % корпорация вкладывает свои средства, которые получает от продажи земельных участков и сдачи их в аренду. Тем самым реинвестирует полученные от граждан средства в инфраструктуру водоснабжения и водоотведения, которая в последующем передается в районные водоканалы.
Подключение к сетям электро- и газоснабжения обеспечивают Россети и «Газпроммежрегионгаз» по льготным тарифам за подключение (для граждан) – по сути, создавая всю сетевую инфраструктуру за счет своей инвестиционной программы. При этом правительство Белгородской области обеспечивает на уровне Региональной энергетической комиссии приоритетное рассмотрение и включение в инвестиционные программы РСО расходов на подключение ИЖС. А Белгородская ипотечная корпорация администрирует процесс, давая сетевым организациям информацию о том, какие дома и кварталы на текущий календарный год требуют подключения с учетом состояния строительства домов.
Улично-дорожная сеть кварталов ИЖС также возводится поэтапно за счет средств областного дорожного фонда и субсидий федерального бюджета. Вначале устраиваются дороги и проезды в твердом щебеночном покрытии. А когда строительство большинства домов завершается, дорога ремонтируется и покрывается слоем асфальтобетона.
Такой подход к обеспечению участков строительства
ИЖС инженерной и транспортной инфраструктурой стимулирует активный спрос на земельные участки и большие объемы строительства ИЖС. В качестве примера можно привести итоги по передаче земельных участков в 2020 году гражданам для строительства ИЖС. Так, Белгородская ипотечная компания заключила 2200 сделок, а ГУП (в силу обязательства проведения торгов) лишь 7. И таких преимуществ на каждом этапе развития конкретной территории десятки.
Успех этого подхода в его простоте для граждан, интеграции усилий областной власти и РСО, а также оператора ИЖС в лице Белгородской ипотечной корпорации.
Власти не раз заявляли о намерении развивать деревянное домостроение в стране. Насколько реальны эти перспективы?
Говоря о регионах, следует отметить довольно активное развитие деревянного домостроения в последние годы. Так, ввод деревянных малоэтажных жилых зданий в 2019 году составил 8,8 млн кв. м. В 2019 году произошел значительный рост ввода жилых домов с деревянными стенами – на 24 % по сравнению с 2018 годом. В 2020
году рост ввода жилых домов с деревянными стенами продолжился – такой ввод составил 9,3 млн. кв. м, что на 5,9 % больше по сравнению с 2019 годом.
Тем не менее этот сектор все равно нуждается в поддержке и стимулировании, так как продемонстрированный в 2020 году рост всего на 5,6 % больше пика такого ввода, зафиксированного в 2014 году.
Журнал «Архитектура и строительство» № 1(1) 2021
