Владимир Бондаренко, вице-президент Союза сельских строителей России
С 1 марта 2022 года закон о долевом строительстве распространяется на индивидуальные дома в малоэтажных жилых комплексах. Введение счетов эскроу призвано повысить прозрачность рынка загородного жилья, сделав его понятным для банков и клиентов.
Счет эскроу – это специальный счет в банке, на котором деньги замораживаются до выполнения застройщиком обязательств перед дольщиками. Услуги по открытию счетов эскроу оказывают банки. Средства за купленный объект недвижимости вносятся на счет после регистрации договора долевого участия в строительстве и остаются на нем до момента регистрации права собственности.
В законе речь идет о введении стандартных правил оформления земель и участков для ИЖС по аналогии с многоэтажным строительством, а также об оформлении прав на построенные объекты.
Такая модель является гарантом безопасности и сохранности средств покупателя. В данном случае полностью исключаются ситуации, когда покупатель, передавая девелоперу полную сумму, может рисковать остаться и без денег, и без дома. Ответ на вопрос о том, на какие средства тогда застройщик возводит дом, будет предельно простым. Он получает проектное финансирование от аккредитованного банка. Это, по сути, кредит на специальных условиях. В случае если по каким-либо причинам застройщик не сможет довести стройку до конца и, соответственно, не выполнит свои обязательства, деньги вернутся к покупателям, а с выданным кредитом будет уже разбираться банк.
Кто выигрывает в таком случае? Ну, конечно же, не желающий построить дом! Банк получает деньги эскроу счетов себе на баланс, строитель берет в этом же банке кредит на строительство, а заказчик платит за все!
Если обратиться к нашей истории, то есть примеры государственного подхода к решению подобных вопросов. Вот один из них: «Государство поощряет индивидуальное жилищное строительство. Застройщику отводится бесплатный земельный участок в размере до 600 кв. м в городах и до 1200 кв. м вне городов, дается государственный кредит сроком на 7 лет с оплатой всего 2 % по ссуде, оказывается помощь в самом процессе строительства. Отдельным категориям застройщиков предоставляется бесплатный лесосечный фонд для заготовок отраслевого леса. Мобилизация средств и трудовых ресурсов самого населения для ин-дивидуального жилищного строительства облегчает на данном этапе задачу дальнейшего улучшения жилищных условий трудящихся» (Кобалевский В. Л. «Жилищное строительство в пятой пятилетке», М., 1954 г., стр. 20).
Согласитесь, чувствуется участие государства в решении жилищного вопроса. Участие банка – это всегда дополнительные расходы. В странах с развитой экономикой решение подобного вопроса нашли в организации строительных сберегательных касс. В Германии первая стройсберкасса была основана в 1885 г. Однако золотой век для системы стройсбережений в Германии наступил после Первой мировой войны. С 1921 по 1929 г. на фоне острого жилищного кризиса и трудностей с получением кредитов было основано огромное количество частных и общественных стройсберкасс. Многие из них успешно работают на рынке кредитно-финансовых услуг и сегодня.
Мы создали подобный механизм через закон «О жилищных накопительных кооперативах». Закон есть, но работы нет! Предлагается формировать ЖНК по территориальному принципу, с созданием наблюдательного совета, куда обязательно должны входить члены регионального правительства и представители законодательных органов. Сама вновь создаваемая или реконструируемая структура должна получать название ЖНК региона. Для организации финансовой работы ЖНК, учитывая перспективный финансовый потенциал, необходимо создание некоммерческого народного накопительного банка РФ.
Соответственно, в каждом регионе РФ при создании регионального ЖНК должна быть организована работа регионального отделения НННБ РФ. Все программы социальной поддержки должны проходить с участием накопительного банка, система работы которого легко контролируется и не допускает злоупотреблений с бюджетными средствами. Сам закон о ЖНК нуждается в определенной доработке, которую легко могут инициировать власти регионов. Через НННБ легко финансировать различные социальные программы, где выделяемые деньги будут тратиться на конкретные квадратные метры жилья, с конкретным адресным получателем.
Банк легко будет отслеживать соблюдение ЖНК обязательных финансовых показателей, характеризующих их деятельность. Необходимо организовать кредитные линии от Центрального Банка РФ в НННБ РФ, минуя коммерческие банки, что значительно снизит их стоимость, но при этом они будут хорошим стимулятором для финансирования строительной отрасли в регионах и на сельских территориях, что окажет положительный результат на экономику регионов, будет стимулировать рост малого и среднего бизнеса. Все это решающим образом скажется на социальном климате, позволит снизить миграцию населения из регионов в крупные города.
Развитие региональных ЖНК, создание благоприятного, экономического климата в регионах, позволит уйти от «серых» и «черных» схем финансирования строительства жилья в регионах, а это миллиарды неучтенных платежей работы «диких» строительных бригад. Они, как правило, работают без договоров, гарантий, где все расчеты ведутся в наличной форме. Сегодня в РФ строится более 40 млн кв. м малоэтажного жилья, и большая часть построенного выполнена без договоров, с оплатой наличными, а это уже цифры стратегического значения.
Государство должно и обязано решать проблему жилья для народа согласно Конституции, более того – должно решать его качественно, с учетом интересов народа, если мы настаиваем на том, что живем в демократическом государстве.
Журнал «Архитектура и строительство» № 1(4) 2022
