Сегодня власти говорят о необходимости облегчить жизнь бизнесу и снять административные барьеры в строительстве. В то же время продолжают действовать законы, которые мешают возведению доступного жилья и, по сути, блокируют развитие села.
В числе приоритетных задач государства называют развитие сельских территорий, которое невозможно без строительства доступного жилья. Но решать эту задачу в последние несколько лет стало сложнее из-за поправок в законодательстве. Изменения в ст. 49 Градостроительного кодекса РФ запретили строить многоквартирные дома в упрощенном порядке. Теперь возведение небольшого дома на несколько квартир (именно такие часто востребованы на селе) обходится застройщику слишком дорого, а жилье в нем сопоставимо по цене с недвижимостью в центре Омска.
Алексей Сабельфельд, учредитель компании «ВАРМ»:
– До августа 2018 года специализированная компания, имеющая лицензию и все необходимые допуски, могла получить разрешение на строительство дома до 3 этажей площадью до 1500 кв. м без прохождения экспертизы. Но потом законодатель исключил эту норму из Градостроительного кодекса, и теперь на любой многоквартирный дом нужно разработать полный проект, включающий до 12 разделов, и пройти экспертизу, что само по себе очень дорого – от 1 млн рублей. Но главная проблема даже не в этом, а в тех требованиях, которые обязан выполнить застройщик под надзором контролирующих органов: обеспечить парковки с разворотными площадками, благоустройство, установку МАФов заводского изготовления и т. д. – по аналогии с жилыми комплексами в городе. С учетом этих затрат стоимость квартиры на селе получается выше, чем в Омске. И, конечно, по такой цене ее никто не купит.
Скорее всего, власти таким образом решили перестраховаться. Возможно, были прецеденты, когда муниципалитеты привлекли на стройку случайных игроков и их дома оказались непригодными для жизни. Но я считаю, что законодатель перегнул палку. Вероятно, нужен профессиональный контроль ведения исполнительной документации, качества и безопасности материалов, но стоило оставить «упрощенку» хотя бы для одноэтажных строений – 2–4-квартирных домов, которые преимущественно и строят на селе.
В деревнях есть сложившаяся застройка улиц, большие дома туда не впишутся, да и потребности в таких объемах жилья нет. Зачастую муниципалитету нужно всего несколько квартир, чтобы закрыть свои социальные нужды: дать квартиру молодому специалисту или ветерану. В то же время для строителя, с учетом новых правил, проект меньше чем на 18 квартир теперь нерентабелен, и за него никто не возьмется.
Но при этом законодатель разрешает частным лицам строить индивидуальные жилые дома высотой 3 этажа вообще без разрешения на строительство и экспертизы. Парадокс!
Да, законодатель оставил нам «лазейку» – возможность строить одноэтажные дома блокированной застройки. Тут не надо проходить экспертизу. Но, во-первых, они на 15–20 % дороже, во-вторых, требуют долгой процедуры подготовки и оформления земельных участков, в-третьих, во многих районах области такие дома построить просто нельзя из-за отсутствия земельной инфраструктуры.
Еще один пример – в мае этого года из-за пожаров в регионе сгорели сотни домов. Губернатор заявил, что к ноябрю дома для погорельцев будут. Причем их должны строить на новых земельных участках. Однако сделать это реально не ранее чем через год. Потому что нужно получить земельный участок в аренду, оформить его, несколько месяцев заниматься изысканиями, потом столько же времени уйдет на разработку проекта, еще несколько месяцев на экспертизу, получение разрешения – и только в следующем году можно выходить на стройплощадку.
То есть законодатель нас лишил не только бюджетной стоимости жилья, но и оперативности строительства.
Получается, что президент и премьер-министр призывают в нынешней сложной ситуации снимать административные барьеры и помогать малому бизнесу, а по факту на земле происходит все наоборот. Внесенные поправки заблокировали строительство и лишили муниципалитеты возможности маневра.
Хотелось бы, чтобы власти пересмотрели эту статью Градостроительного кодекса и вернули «упрощенку» хотя бы для одноэтажных 2–4-квартирных домов на селе. Если эта проблема разрешится, государство получит экономию триллионов рублей по всей стране, а сельские территории – новый шанс на развитие.
Иван Кретц, руководитель ИП Кретц:
- Данные поправки в Градостроительный кодекс уничтожают весь строительный бизнес. Ведь понятно, что на селе нельзя так развернуться, как в городе, и ценовая политика на квадратный метр совсем другая. Теперь мы должны строить малоэтажный или одноэтажный дом исключительно на свои деньги, не привлекая ни копейки из бюджета, и еще проходить экспертизу. Вот представьте, что, строя двухквартирный дом, я должен 1,5 млн рублей заплатить за экспертизу проекта! Эти затраты серьезно увеличивают стоимость квартиры, и ее цена становится неподъемной для селян. Конечно, местные власти пытаются войти в наше положение и где-то даже закрывают глаза на требования закона, потому что строить-то надо, и решать социальные задачи надо. Но им тоже грозят штрафные санкции за такую «лояльность» к сельскому застройщику. То есть получается, что мы строим на селе, помогая муниципалитетам выполнять социальные жилищные программы, а нам государство вставляет палки в колеса. Можно же было предусмотреть какие-то послабления для проверенных сельских застройщиков, которые много лет работают на рынке! Если этот вопрос не решить, никогда в жизни мы не закроем потребность в жилье для детей-сирот на селе. Городские крупные компании сюда не зайдут, а малый сельский бизнес не потянет работу в таких условиях.
Сергей Мытарев, президент Союза сельских строителей России:
- Требование обязательной экспертизы было введено законодателем, потому что возникало много нареканий к качеству строящегося жилья, было много брака, новые дома разваливались. Чтобы навести порядок в этом направлении, необходим системный подход в вопросах типового проектирования. Сейчас Минстрой работает над созданием реестра типовых проектов, чтобы можно было один раз пройти экспертизу и потом только «привязывать» готовые проекты на местах. Но для этого должно быть развито индустриальное домостроение с учетом местных материалов, иначе фирмы продолжат строить – кто в лес, кто по дрова. Плюс нужны эффективные государственные меры, стимулирующие спрос на жилье на селе.
Поздравляем компанию «ВАРМ» с 25-летием! Желаем стабильной работы, высокого качества каждого проекта и постоянного развития на благо родного края!
Все материалы рубрики «Строительство»
01.08.2022
