Олег Зеленчук, юрист
На сегодняшний день произошли некоторые изменения в законодательстве, которые могут быть интересны фермерам.
Строить – можно!.. Но не везде
Первое, на что хочется обратить внимание, это возможность строительства жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения. Много лет эта тема витала в воздухе, неоднократно данный вопрос поднимался на собраниях и совещаниях разного уровня. Нужно сказать, что, по моему мнению, результат превзошел ожидания.
Согласно Закону «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» статью 11 Федерального закона «О крестьянском ( фермерском) хозяйстве» дополнят пунктом 4, согласно которому на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка. Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд.
Таким образом, законодатель прямо разрешает строительство жилого дома на сельскохозяйственных землях. Более того, такое строительство возможно даже на землях, которые относятся к сельскохозяйственным угодьям.
Правда, есть нюанс, который состоит в том, что законами субъектов Российской Федерации могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности.
Будем надеяться, что субъекты Российской Федерации не будут злоупотреблять своими полномочиями.
Соответствующие изменения внесены и в Земельный кодекс Российской Федерации, и в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Изменения вступят в силу c 1 марта 2022 года.
Все дело в датах
Второе законодательное новшество, которое заслуживает внимания, это порядок обжалования кадастровой стоимости объекта недвижимости. Для чего вообще нужна кадастровая стоимость: 1) от кадастровой стоимости рассчитывается земельный налог и 2) налог на недвижимость; 3) от размера кадастровой стоимости зависит размер выкупной цены земельного участка; 4) в некоторых случаях размер кадастровой стоимости влияет на размер арендной платы земельного участка, здания.
Первое, на что хочется обратить внимание, так это на то, что по новым правилам вводится обязательный досудебный порядок обжалования. Заинтересованные лица теперь не смогут обращаться сразу в суд. Перед этим необходимо обратиться с заявлением и отчетом об оценке в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое проводило кадастровую оценку.
Также законом изменяется подход к дате, на которую нужно определять рыночную стоимость объекта недвижимости. Если раньше отчет составлялся на дату, когда была определена кадастровая стоимость изначально, то по новому порядку отчет должен быть составлен на дату составления отчета. А заявление можно подать только в течение шести месяцев с даты проведения оценки.
Это означает, что теперь невозможно будет пересчитать размер уже уплаченных налогов по «завышенной» кадастровой стоимости.
Для вступления в силу новых правил оспаривания кадастровой стоимости закон определил переходный период до 1 января 2023 года. Срок его может сократиться по решению субъектов Российской Федерации.
Новый порядок обжалования кадастровой стоимости уже ввели: Ненецкий автономный округ, Республика Бурятия, Пермский край, Кировская, Курганская, Курская, Нижегородская, Новосибирская, Омская, Орловская, Рязанская, Пензенская области, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Республика Коми, Астраханская область. С 1 января 2022 года новый порядок будет введен в Иркутской области.
Журнал «Сельская Сибирь» № 5(25) 2021
