Типовое жилье: сносить или реанимировать?

Массовая застройка, которая в свое время помогла обеспечить жильем миллионы советских граждан, сегодня стала «обузой» для государства. Сносить надоевшие «панельки» или реконструировать, превращая в современное комфортное жилье, – обсуждаем с архитекторами.



Михаил ШМИДТ,
заместитель председателя Алтайской организации Союза архитекторов России:

«На смену среднеэтажному жилью должна прийти высотная застройка с развитой инфраструктурой»


Шмидт.jpg



̶  Сегодня одна из главных проблем территорий жилых домов – это дефицит общественных пространств: повсюду старые гаражи, автомобили, практически отсутствуют дворы, а зачастую даже негде пройти.

Первый вопрос, который сейчас стоит наиболее остро, это строительство автомобильных парковок. На мой взгляд, необходимо создавать подземные парковки с полным благоустройством над ними или же возводить многоэтажные гаражи.

Также стоит обратить внимание на бесхозность подвальных помещений старых жилых домов массовых серий. Раньше почти у каждой семьи там были своеобразные хранилища, сегодня же эти помещения простаивают без дела, а их единственные обитатели – бездомные кошки. А ведь эти пространства можно задействовать с пользой – например, оборудовать под досуговые центры, кружки. Особо актуально это было бы для жителей районов с холодным климатом.

Еще один вопрос, требующий самого пристального внимания, – реконструкция дворов. К сожалению, эти территории давно никак не обновлялись, а где-то их вовсе нет.

Большое количество ветхого жилья требует сноса, однако делать это нужно квартально, чтобы перед нами не возникла такая картина: пятиэтажная «панелька» одиноко стоит среди новой высотной застройки.

К процессу реновации нужно подходить всеобъемлюще. Сегодня строительство всей инфраструктуры (дороги, парковки, школы, детские сады и т. д.) сильно отстает от темпов строительства жилья, что доставляет серьезные неудобства жителям.

Строить архитектурные объекты следует так, чтобы они обладали эстетической привлекательностью. К примеру, в Москве идет тотальный снос пятиэтажек. С лица города исчезают типовые «коробки», но что строят вместо них? Такие же «коробки», но только многоэтажные. Нужно отметить, инвесторы чаще всего отдают предпочтение примитивным архитектурным решениям. Таким образом, качество среды обитания лишь ухудшается и эстетика нисколько не улучшается.

Думаю, московский опыт реновации наглядно показал свои плюсы и минусы, и это учтут в других регионах страны.

Говоря о реконструкции, нельзя не упомянуть опыт Германии. Множество ярких примеров удачного превращения старых типовых домов в комфортное и красивое жилье можно увидеть именно там. Архитекторам удалось реконструировать жилой фонд и придать ему совершенно новый вид за счет достройки этажей, просторных террас, балконов, мансард, благоустройства, изменения фасадов.

В России тоже есть кирпичные дома типовых серий, которые можно преобразить и органично вписать в контекст современного времени, но не нужно забывать, что, помимо жилья, одновременно нужно реконструировать и всю городскую среду вокруг.

Чтобы в нашей стране осуществить застройку районов без сноса старого фонда, определенно понадобится помощь государства. Для успешного осуществления этой задачи должна быть госпрограмма, как когда-то была в Германии, которая позволила им реконструировать дома постройки 50–60-х гг.

Без участия государства не обойтись особенно малым и средним городам, где частный бизнес не заинтересован в финансировании строительства.

Я убежден, что в каждом конкретном случае архитектор должен принимать решение, исходя из конкретной ситуации. И только благодаря такому индивидуальному подходу могут получиться интересные, оригинальные и неожиданные проекты.



Александр БЕГУН, почетный архитектор России:

«Регионам следует сделать ставку не на снос старого жилья, а на благоустройство микрорайонов»

Бегун.JPG



- На мой взгляд, при решении проблемы старой массовой застройки нужен дифференцированный подход в каждом конкретном случае. Нельзя говорить – мы только реконструируем или только сносим и на этом месте строим новое. У каждого здания свои характеристики и свое состояние: одно совсем уже износилось, и затраты на его восстановление неоправданны, а другое – вполне добротное и его можно привести в порядок.

Следует учитывать и среду, в которой находится объект. Обычно это комплексная застройка, в свое время хорошо продуманная и спланированная.
Если есть возможность сохранить ее и улучшить, то зачем сносить существующие кварталы? Достаточно «реанимировать» дома в соответствии с новыми стандартами и повысить таким образом качество жизни населения.

Мы видели примеры такой работы в Берлине, где советское наследие – панельные 9-этажки – сумели превратить в современное, эстетически привлекательное жилье. Конструктивные решения, пропорции, заложенные изначально проектировщиками такого жилья, позволяют это сделать. Так что потенциал типовой застройки гораздо выше, чем кажется на первый взгляд.

А приемов для реконструкции домов массовых серий очень много: наружное утепление, вентилируемый или штукатурный фасад, остекление лоджий и балконов и т. д. Избавиться от крошечных кухонь, к примеру, можно за счет террас или других пристраиваемых элементов конструкций. Также можно сделать выносной лифт, предусмотреть разуплотнение, когда вместо четырех квартир на площадке остается три – существуют самые разнообразные решения.

Или возьмем нашу омскую 335-ю серию – она каркасная и позволяет при сохранении конструктивных характеристик (за счет демонтажа ненесущих перегородок) создать совершенно новую планировку.

Что касается реновации по московскому сценарию, то вряд ли она подойдет для регионов. В столице земля очень дорогая, и эффективность вложений в разы выше, чем у нас. Получив участок в центре Москвы, инвестор понимает, что каждый рубль, который он вложит в снос старого жилья, обернется тысячей при строительстве нового. Но на периферии ситуация совсем другая. Поэтому нам следует делать упор на сохранение микрорайонов, но с учетом их благоустройства и добавления жилью тех функций, которых ему сегодня не хватает, чтобы стать комфортнее.

Даже наши микрорайоны в Чкаловском или Амурском районах, которые на первый взгляд кажутся хаотичными, можно сделать уютными и удобными, если облагородить придомовые территории, организовать детские и спортивные площадки, зоны для культурных мероприятий и т.д. Сделать это органично – сложная задача, но в этом и состоит интерес профессии архитектора – найти грамотное решение и получить результат, который оценят люди.



Станислав ЖУЙКОВ, архитектор:

«Почти треть домов, предназначенных к сносу, можно реконструировать»

Жуйков_для комментария.jpg



- Для решения проблемы массового жилья следует использовать комплексный подход, учитывающий тип дома, потребность жителей, состояние конструкций здания, нагрузку на инфраструктуру, а также экономические факторы.

Опыт Германии показал, что стоимость модернизации старого здания составляет примерно 30 % от стоимости вновь возводимого объекта. А изыскания МАРХИ говорят о том, что около 30 % предназначенных к сносу домов можно реконструировать с помощью современных идей и технологий.

В районах с плотной исторически сложившейся застройкой и нагруженной инфраструктурой предпочтительнее реконструировать здания – это позволит избежать чрезмерных финансовых затрат и повышения нагрузки на инфраструктуру. В тех районах, где инфраструктура имеет пониженную нагрузку, целесообразно сносить старые дома и возводить новые, повышенной этажности.

У реновации есть свои минусы: это существенные расходы на ее реализацию, преобладание интересов девелоперов над интересами жителей, а также очередное устаревание зданий.

Одной из основных проблем московского опыта является возросшая плотность населения районов реновации, что, в свою очередь, создает чрезмерную нагрузку на инфраструктуру. Застройщики в погоне за максимальной прибылью ориентируются на верхние допустимые границы нормативной плотности застройки. По оценкам аналитиков, в результате реновации реальная плотность населения увеличилась в 2,5–3 раза. При этом значительное количество людей оказались недовольны квартирами по программе реновации: разница между обещаниями и реальностью оказалась слишком существенной.

Отдельно стоит отметить архитектурный облик новых зданий, который в ряде случаев вызвал критику со стороны архитекторов и жителей столицы.
Для того чтобы превратить устаревшие типовые дома в современное и комфортное жилье, необходимо провести модернизацию и переоснащение всех инженерных систем. Сегодня технологии реконструкции существенно продвинулись – например, так называемая «обстройка» позволяет дому вырасти не только за счет верхних этажей, но и с помощью расширения внешнего контура за счет новых комнат, пристроенных к зданию.

Впечатляющим является опыт Германии, где реконструировали свыше 2 миллионов квартир в типовых панельных домах, это примерно 22 тысячи домов. Что самое интересное, работы проводились без отселения жильцов.

В Москве ярким примером «хрущевки», реконструированной по технологии «обстройки», является дом в районе Перово. После реконструкции он получил уникальный архитектурный облик и обеспечил жильцам условия жизни более высокого уровня.

Еще один известный пример — это дом в Савеловском районе Москвы. Там без бюджетного финансирования и отселения жильцов «хрущевку» превратили в жилой дом премиум-класса, а каждая квартира получила по дополнительной комнате после реконструкции – в доме прибавилось 30 новых квартир.

Сегодня многие устали от огромных домов-«муравейников», а в результате реконструкции можно получить дома малой этажности с комфортными условиями проживания: двухуровневые квартиры, зеленые террасы, общественные оборудованные пространства для работы и отдыха жильцов.

Жители домов массовых серий испытывают ряд неудобств, главные из которых – плохая шумоизоляция, плохо организованная прилегающая территория, неудачные планировки квартир, удручающий облик фасадов с нагромождением балконов, а также низкое разнообразие сервисов.

Повысить качество жизни людей в таких домах позволят следующие решения:

- дома должны быть оснащены лифтами;

- для первых этажей нужно организовать открытые или закрытые веранды с выходом в зеленые палисадники;

- к подъездам пристроить тамбуры для и хранения велосипедов и колясок;

- дома без балконов оснастить французскими и подвесными балконами;

- на первых этажах разместить общественные пространства и сервисную инфраструктуру;

- крыши домов сделать эксплуатируемыми, превратив в террасы или сады, доступные всем жителям дома для отдыха и занятий спортом.





09.05.2021

Читайте также

Предложить
новость
Если вы стали свидетелем или
участником интересных событий
Предложить
Подписка на
рассылку новостей
Каждую неделю только самые
важные и интересные новости
Подписаться
Подписка
на журнал
Оформите подписку на
новые выпуски журналов
Оформить
Новостная рассылка
Каждую неделю только самые важные и интересные новости