Эксперты поделились своим мнением о возможных последствиях российско-украинского конфликта для рынка недвижимости РФ.
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
– Десятилетний опыт нашей компании показывает, что в периоды кризисов (в том числе 2014 года) жилая недвижимость всегда остается ценным активом, поэтому граждане, обладающие достаточными сбережениями, будут вкладываться в квартиры, которые в случае чего можно перепродать или сдать в аренду. В ближайшие недели или месяцы мы увидим всплеск инвестиционного спроса на жилье. В целом у потенциальных покупателей жилья выбор объектов вложения средств небольшой – ценные бумаги в текущей ситуации становятся очень рисковым активом, драгметаллы – низколиквидные. Что касается цен на недвижимость, то их динамика будет определяться объемом спроса, поэтому в ближайшее время они могут вырасти на фоне инвестиционной активности, а затем стабилизироваться.
Пока мы не отмечаем ни роста, ни падения числа заявок и обращений по поводу приобретения жилья. В наиболее острую фазу любого кризиса покупатели на финальной стадии принятия решения обычно продолжают сделки, а другие занимают выжидательную позицию. Скорее всего, увеличение активности мы увидим в перспективе ближайших месяцев. К примеру, в 2014 году мы наблюдали два резких всплеска активности покупателей – в феврале-марте (Крым) и в ноябре-декабре (девальвация рубля на фоне санкций и падения цен на нефть).
В долгосрочной перспективе девальвация рубля, конечно, негативно отразится на спросе. Цены на недвижимость в последние месяцы выросли, как и ипотечные ставки. В этой ситуации массовый спрос может снизиться по итогам 2022 года, если власти не введут меры поддержки строительного сектора и субсидирование ипотеки.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park):
– События на Украине по-разному отразятся на российском рынке недвижимости, все зависит от конкретного сектора. В премиальном сегменте спрос на недвижимость либо сохранится на высоком уровне, либо увеличится. Санкции затруднят вывод средств из страны обеспеченных граждан, и они будут вкладываться в дорогостоящую недвижимость, прежде всего в Москве. С учетом того, что в высокобюджетном секторе в последние годы было сравнительно немного проектов застройки, возможен даже некоторый дефицит предложения. В массовом сегменте рынка рост цен на жилье, девальвация рубля, инфляция, повышение ипотечных ставок приведут к долгосрочному сокращению активности клиентов, причем даже при введении стимулирующих спрос программ есть вероятность, что он будет очень слабым.
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»):
– Спрогнозировать влияние текущих событий на рынок недвижимости не так просто. Вероятен временный рост спроса, так как недвижимость в условиях неопределенности сохраняет статус надежного варианта вложения и сохранения имеющихся средств. Однако важно учитывать, что вероятные западные санкции могут привести не только к дальнейшему удорожанию строительных материалов, но и к сложностям в финансовой системе страны. Разумеется, это отразится как на конечной стоимости жилья, так и на покупательной способности населения.
Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District):
– В период любой неопределенности увеличивается спрос на надежные активы, к которым, безусловно, относится и недвижимость. Подобные сценарии уже наблюдались и в 2014–2015 годах, а также в период первой и второй волны пандемии коронавируса.
Кроме того, уровень спроса могут поддержать жители ДНР и ЛНР, многие из которых уже получили российское гражданство. Полагаю, что наиболее востребованными у них будут самые доступные варианты в столичном регионе (Новая Москва и Подмосковье), а также в юго-западных регионах России (Воронежская, Белгородская, Курская, Брянская области).
Пока непросто предположить, насколько продолжительной будет реакция рынков и курсов валют на последние события. Вероятно, в отсутствие жестких санкций уже через несколько недель мы увидим прежнее соотношение рубля и доллара. В свою очередь, при введении серьезных ограничений на экспорт российской продукции и углеводородов, инвестиции в нашу экономику и иных подобных мер вполне возможна ситуация, когда девелоперские издержки пойдут вверх под влиянием слабеющего рубля. Однако переориентация поставщиков на внутренний рынок может поддержать объем предложения (в том числе металлопроката) и стабилизировать цены.
Александра Агапкина, руководитель Союза риелторов «Полезные Люди»:
- На сегодняшний день спрос на объекты недвижимости вырос на 20 %. Активно приобретают квартиры те, кто ранее оформил заявки на ипотеку. До повышения ключевой ставки. Покупательная способность в условиях нынешней процентной ставки, конечно, низка. Пока что льготная ипотека держит свой уровень, но не все банки продолжают выдачу: только ключевые оформляют ипотеки, в некоторых выдачи приостановлены.
За последнее время резкого подорожания стоимости недвижимости не наблюдается. Отмечается лишь плавный рост, а некоторые, наоборот, снижают ранее завышенные цены. Важно, что у собственников появилась реальная возможность продать свой объект. Они это понимают и регулируют сумму на свое имущество, а некоторые даже снижают, делая ее ниже рыночной. Те, у кого нет необходимости в срочной продаже, конечно, держат высокую цену, зачастую выше среднерыночной.
Большой спрос наблюдается на вторичном рынке, а именно – на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Сегодня неплохое время для тех, кто хочет реализовать свои объекты. Так как покупательная способность, на которую повлияло повышение ключевой ставки, значительно выросла.
Тем, кто сейчас не может совершить сделки, мы рекомендуем не поддаваться панике, успокоиться и внимательно относиться к выбору объекта, процентным ставкам, а также обращаться за бесплатным советом к профессиональным аналитикам из агентств недвижимости.
Тем, кто может себе позволить приобрести объект без участия кредитных средств, мы советуем это делать с правильным и грамотным анализом рынка. Недвижимость всегда была выгодным вложением средств и стабильным активом.
Журнал «Архитектура и строительство» № 1(4) 2022
